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주택소유자들의 세제 혜택 (Home Ownership Tax Benefits) - 개요

Author
admin
Date
2019-12-18 14:09
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주택소유자들의 세제 혜택 (Home Ownership Tax Benefits)
출처: https://alwayswise.com/home-ownership-tax-benefits/

•미국은 주택 소유자들에게 다양한 경제적 인센티브를 적극 제공하는 다소 독특한 나라입니다.
--연방주택관리기관(The Federal Housing Administration)이 제공하는 모기지 보험을 통해 저소득층도 큰 초기 납입금 없이 주택 구입이 가능하고,
--2차 시장에서 모기지 등 주택관련 융자상품의 거래를 지원하는 패니메(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)과 같은 기관들은 정부의 지원을 받으며 은행 등 융자회사들에 유동성을 제공해 줍니다.
--미 국세청(IRS) 역시 모기지 이자비용과 재산세를 소득세 공제대상으로 지정하여 특별한 세제혜택을 받을 수 있도록 하고 있습니다.

•곧 다가올 세금보고 시기를 맞이하여 주택소유자들에게 도움이 될만한 몇가지 중요한 세제 혜택을 정리해 보았습니다. 모든 주택 소유자들은 연방세 보고시 두가지 큰 세금 공제를 기대하실 수 있습니다.
(1)첫째가 모기지 이자비용에 대한 세금 공제입니다.  매달 지불하는 모기지 비용은 보통 원금과 이자로 구성되며 경우에 따라서 재산세 공탁금(property tax escrow), 주택 보험료, 모기지 보험료 등이 추가되기도 합니다.   이 중 이자의 비중은 언제 대출을 받았는지 (대출 초기에 이자비중이 높음), 재산세와 보험료를 포함하고 있는지 등에 따라 달라집니다.  예를 들어보면, 홍길동씨가 5% 이자, 30년 상환, 원금 $250,000의 모기지 대출을 받을 경우 첫해 이자금액은 대략 $12,400이 되겠습니다.
(2)둘째는 세금 공제 대상은 재산세입니다.   위의 홍길동씨가 구입한 주택의 재산세가 연 $6,000라면, 홍길동씨는 본인의 총 과세 대상 소득에서 $18,400 (=$12,400 이자 + $6,000 재산세)까지 제할 수 있게 됩니다. 만약 홍길동씨가 기혼이고 소득이 $72,500 ~ $146,400 사이로 25% 소득세 적용 대상군에 해당된다고 가정한다면, 위 공제 대상 금액을 통해 홍길동씨는 $4,600(=$18,400 x 25%)의 세금 절감 효과를 보게 되는 셈이죠.

헌데 IRS에서는 이러한 세제 혜택을 모기지 대출총액 $1,000,000로 제한하고 있으므로 홍길동씨가 만약 그 이상의 모기지, 예를 들어 $1,200,000을 가지고 계실 경우 공제 대상액의 비율은 줄어들어 총 이자비용의 83.3%(= $1,000,000/$1,200,000)까지만 혜택을 볼 수 있게 됩니다.




The U.S. is fairly unique that it actively promotes home ownership with economic incentives for home owners.  The Federal Housing Administration provides mortgage insurance allowing low income earners to buy homes without big down payments.  Fannie Mae and Freddie Mac are big government sponsored entities that provide support for the secondary trading of mortgage loans, providing liquidity for mortgage lenders – which translates to lower interest rate.  The IRS also provide specific tax benefits for home owners by allowing income tax deduction of mortgage interest payments and property taxes.  In light of the current tax preparation season, let’s run down a list of some specific benefits.

All homeowners are entitled to two big tax deductions on their federal (1040) return.  The first is a tax deduction for interest expense associated with your mortgage payments.  Remember your monthly payment is made up of a number of components: interest expense and principal repayment are two that apply for every mortgage payer.  For many other people, the monthly payment also includes things like property tax escrow, property insurance and possibly mortgage insurance.  The interest portion of the monthly payment will depend on how long you’ve had the mortgage (the more recent the loan, the higher the interest portion relative to principal repayment) and whether your monthly payment includes property tax and insurance payments.  The first year interest for a 5%, 30-year mortgage loan of $250,000 is approximately $12,400.   The second deduction that the IRS allows is property tax.  Let’s assume property tax is $6,000.  So in our hypothetical example you can deduct on your income tax return $18,400 ($12,400 + $6,000) associated with owning your home.  For those in the 25% marginal tax bracket (married filing jointly, taxable income $72,500 – $146,400), these tax deductions can save you $4,600 ($18,400 x 25%).  Note, the IRS only allows deductions for mortgage loans up to $1,000,000 – so if you had a $1,200,000 mortgage, you could deduct 83.3% ($1,000,000 / $1,200,000) of the interest expense.