미국재산관리 Q&A (게시판)

모기지 세금혜택 사례 (예: 25% 소득세 적용 대상군)

Author
admin
Date
2019-12-18 14:12
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[Case 01]
제가 좀전에 모기지 빌 봤는데... 원금, 이자, 보험... 등등 제하고 이자 항목에 970불 적혀 있거든요?  그럼 매달 970불씩 일년이면 만불 넘게 모기지 이자를 냈네요.... 그럼 그 이자낸 만천불 정도의 돈에서 뭔가 돌려 받는게 있다는 건가요?
[답변]
•이자를 만천불 내셨으면, 거기에 property tax 등을 더하면 분명히 기본 공제 (standard deduction) 액수보다 커져요. 즉, itemized deduction을 하시는 게 더 이득이고, 그러면 모기지 이자 내신 거로 좀 혜택을 보시게 된다는 결론이죠.
•얼마나 많이인가는 income에 따라 달라지니 계산해보셔야 되구요.

[Case 02]
10만불 연봉인 사람이 30만불 집을 20% 다운페이로 살 경우, Property Tax 이상을 Tax return 으로 돌려받을 수 있을까요? Property Tax 1.5% = $4500, 모기지 이자율은 4%, 기혼에 자녀수는 둘이라고 가정하죠.
[답변]
•모기지 이자로 택스리턴을 기대하지 않는게 좋습니다. 정말 얼마 안됩니다.
•W-4에 withholding을 엄청하도록 한 후, 나중에 돌려받으면 됩니다. 물론 원하시는 답은 이런게 아니었겠죠? 그게 아니라 각종 deduction으로 절세되는 액수가 얼마되느냐를 궁금해하신 것이라 생각합니다. tax 크레딧도 아니고, deduction입니다. 새발의 피입니다.
--말씀하신 조건으로 돈 빌리면 처음 1년간 약 9000천불 이자로 냅니다. 다른 디덕션이 얼마나 되시는지 모르겠으나, standard deduction이 $11,600입니다. 평소 디덕션이 이보다 많아서 지금껏 itemized deduction을 해왔다면 9000불 추가로 디덕트한다 생각하면 되겠죠? 세율이 어떻게 되든 $4500의 절세는 그 근처에도 못갑니다. 몇백불 수준 또는 0.
--모기지 내면 세금 리펀이 약간 있습니다. 하지만 모기지 이자에 비하면 이건 미비한 수준입니다 (냉정하게 없다고 생각하는게 현실적인 계산입니다). .
--게다가 평소 standard deduction을 해오셨다면, 다 디덕트 할 것 끌어 모아도 $11,600이 넘지• 않으면 절세는 한 푼도 안되는 것입니다. 만약 다 모아서 넘는다면 그 차액만큼 추가 디덕트가 되는 것이고요. 주에서 property tax의 일부를 빼주기도 합니다. 그러면 state tax가 조금 줄겠네요.
--텍스리턴 더 받으려고 모기지 엄청빌려 이자 이빠이 내는 상병신은 없겠죠?

[Case 03]
•첫째가 모기지 이자비용에 대한 세금 공제입니다.  매달 지불하는 모기지 비용은 보통 원금과 이자로 구성되며 경우에 따라서 재산세 공탁금(property tax escrow), 주택 보험료, 모기지 보험료 등이 추가되기도 합니다.   이 중 이자의 비중은 언제 대출을 받았는지 (대출 초기에 이자비중이 높음), 재산세와 보험료를 포함하고 있는지 등에 따라 달라집니다.  예를 들어보면, 홍길동씨가 5% 이자, 30년 상환, 원금 $250,000의 모기지 대출을 받을 경우 첫해 이자금액은 대략 $12,400이 되겠습니다.
•둘째는 세금 공제 대상은 재산세입니다.   위의 홍길동씨가 구입한 주택의 재산세가 연 $6,000라면, 홍길동씨는 본인의 총 과세 대상 소득에서 $18,400 (=$12,400 이자 + $6,000 재산세)까지 제할 수 있게 됩니다.
--만약 홍길동씨가 기혼이고 소득이 $72,500 ~ $146,400 사이로 25% 소득세 적용 대상군에 해당된다고 가정한다면, 위 공제 대상 금액을 통해 홍길동씨는 $4,600(=$18,400 x 25%)의 세금 절감 효과를 보게 되는 셈이죠.
--헌데 IRS에서는 이러한 세제 혜택을 모기지 대출총액 $1,000,000로 제한하고 있으므로 홍길동씨가 만약 그 이상의 모기지, 예를 들어 $1,200,000을 가지고 계실 경우 공제 대상액의 비율은 줄어들어 총 이자비용의 83.3%(= $1,000,000/$1,200,000)까지만 혜택을 볼 수 있게 됩니다.