미국재산관리 Q&A (게시판)

남가주 주택관련 세법 (총망라)

Author
admin
Date
2019-12-18 14:37
Views
143
출처: https://bestchois.com/us-real-estate-guide/real-estate-tax-laws/

기본 부동산 세금들

Property Tax (재산세)
California는 집 가격의 연 1.1%-1.3%. 1%는 General Tax Levy로 모든 지역에 균일하게 적용된다. 나머지 0.1-0.3%는 “Voted Indebtedness” 와 “Direct Assessments” 를 합친 것으로 지역마다 내용의 차이가 있다. 50만불의 집을 사면 재산세는 일년에 약 $6000 정도가 된다.(새로운 동네는 더 높을 수도 있고 미국 전체적으로 보면 천차만별이다.)
Proposition 13에 의해서, 재산세는 일년에 2% 씩 올리다가, 집의 소유권이 바뀌거나, 새건물이 지어졌을때 새로운 집값으로 재산정 된다.(재융자는 재산정 이밴트가 아님.) 부동산 불황때 집 값이 떨어지면 일시적으로 하향조정해 주기도 한다. (집 값 하락이 재산세에 반영이 안 되면 재산세 낮춰달라고 카운티에 신청서를 보낼 수 있다.)
재산세의 회계연도는 7월 1일부터 시작해서 다음해 6월 30일까지.
재산세 고지서는 보통 10월이나 11월초에 날라온다.
1년치 재산세를 두번에 나누어서 낼 수 있는데, 1st installment 는 대략 12월 10일까지, 2nd installment는 대략 4월 10일까지 내면 된다. (1st installment는 7월부터 12월까지, 2nd installment는 1월에서 6월까지를 커버함)
재산세 고지서를 혹시 못 받았어도, 주택소유주는 재산세를 내야할 의무가 있다. 카운티 웹사이트에 들어가서 주소나 APN (Assessor’s Parcel Number)만 집어넣으면 얼마를 어디로 보내야 하는지 쉽게 알아볼 수 있다. 재산세는 County Tax Collector 담당.
재산세를 임파운드 (Impound) 할 수 있는 압션도 있다. 임파운드는 재산세를 1년에 12번으로 나눠서 매달 융자 페이먼트에 포함시켜 은행으로 보내는 것이다. 은행은 그 돈을 모았다가 County Tax Collector로 일년에 두번 알아서 보내준다.

Special Assessment Tax (특별 산정세)
보통은 일년에 몇십불 정도의 적은 양으로, 정부의 특별 지출이나 학교등의 특별 기관들의 필요를 충당하기 위해 거두어 들인다. 위에서 설명한 재산세의 일부이다.
특별 산정세들은 재산세 고지서의 “Voted Indebtedness” 나 “Direct Assessments” 란에 명시되어 있고, 재산세가 기본 1%보다 조금 더 많은 이유다.
액수가 만만치 않은 “Mello-Roos” (멜로루즈) 또한 특별 산정세라고 할 수 있다.

1978년 제정된 Proposition 13 은 재산세 인상을 매년 2%로 한정해 놓았고, 그에 따른 세수의 부족을 극복하기 위해 1982년 Mello Roos Community Facilities Act가 통과됨. 이 법에 따르면, 지역 정부가 (city, county, special district, etc.), 하수도, 도로, 학교, 공원등의 공공기관/설비들을 건설/수리/유지하기 위해 재정이 필요할 경우, 특정한 절차에 따라, Mello Roos Community Facilities District를 형성한 후, 보통 Bond (채권)을 발행, 먼저 공사비들을 충당한 다음, 그 District 안에 사는 주택 소유주들이 그 채권의 이자와 원금을 갚아나가게 하는 것.

Mello Roos는 보통 일년 수백불에서 수천불까지 될 수 있으며, 채권이 발행된 시점에서 길게는 30-40년간 부과될 수 있음. Mello Roos는 새로 형성된 신흥 도시/마을에 많이 있는 편. 주택을 살때, 특히 신흥 도시라면, Mello Roos가 있는지 없는지 꼭 확인해야 하고, 셀러와 리스팅 에이전트는 바이어에게 법적으로 꼭 알려주어야 함. Mello Roos는 재산세 고지서에 나오고, 보통 재산세와 함께 보내게 되어 있음. 재산세 고지서에 “CFD”라는 약자가 나오면 Mello Roos가 있는 것.









Supplemental Property Tax (추가 재산세)
금년 7월 1일부터 내년 6월 30일에 해당하는 재산세는 금년 1월 1일 이미 산정이 된다. 따라서 집의 소유권이 바뀌었을때, 새 집주인이 집을 산 날짜부터 내년 6월 30일까지에 대해서 내는 재산세는 전 주인이 내던 재산세가 된다.
그러므로 전주인이 내던 재산세와 새주인 내야 할 재산세가 차이가 있을 때 그 차액을 거두어들이기 위해서 County에서 보내는 고지서를 Supplemental Property Tax Bill 이라고 부른다.
만약 전주인이 내던 재산세가 $3000이고, 새주인이 내야할 재산세가 $6000이라면, 추가 재산세는 $3000.
에스크로가 1월 1일에서 5월 (6월이 아니라 5월 맞음) 31일 사이에 끝나면 두개의 추가 재산세 고지서가 날라온다. 하나는 에스크로가 끝난 날부터 6월 30일까지, 또 하나는 같은 해 7월 1일부터 내년 6월 30일까지를 커버하기 위한 것이다.
반면, 에스크로가 6월 1일에서 12월 31일 사이에 끝나면, 한개의 추가 재산세 고지서가 날라온다. 에스크로가 끝난 날부터 내년 6월 30일가지를 커버하기 위한 것이다.
추가 재산세 고지서는 에스크로가 끝나고 빠르면 2-3개월안에 받을때도 있고 늦으면 6개월정도까지 걸릴때도 있다. 특히 새집인 경우엔 시간이 더 오래걸린다. 개발업자가 한 뭉텅이로 갖고 있던땅에 대한 재산세를 여러개로 나눠야 하는데 이 작업이 정리되고 각 분양자들이 추가 재산세 고지서를 받는데 1년씩 걸리기도 한다.

추가 재산세, 예 #1
11월 5일 2020년에 에스크로가 끝난 경우: 2020년 12월 31일까지에 대한 재산세는 이미 에스크로를 통해서 Proration (셀러와 바이어가 각자 책임져야 되는 액수를 비율에 맞게 계산 하는것)되 County에 지불이 끝난 상태. 새집주인이 신경써야 하는 것은 2021년 1월 1일부터. 2021년 1월 1일 부터 6월 30일까지에 대한 재산세는 2021년 4월 10일까지 내면 됨. 이때 전 주인이 2020년 10월달에 받았을 재산세 고지서의 2nd Installment Stub를 받아놓으면 편리. 혹시 잊고 받지 못했다고 해도, County Tax Collector 에 연락해서 쉽게 해결할 수 있음. 2021년 7월 1일부터 2022년 6월 30일까지에 대한 재산세 고지서는 2021년 10월경에 받게 될 것이고, 1st installment는 2021년 12월 10일까지, 2nd installment는 2022년 4월 10일까지 내면 됨. 이런 경우 2020년 11월 5일부터 2021년 6월 30일까지를 커버하는 Supplemental Tax 고지서를 에스크로 끝나고 몇개월 후에 받게 됨.

추가 재산세, 예 #2
3월 17일 2020년에 에스크로가 끝난 경우: 2020년 6월 30일까지에 대한 재산세는 이미 에스크로를 통해서 Proration 되 County에 지불이 끝난 상태. 새 집주인이 신경써야 하는 것은 2020년 7월 1일부터. 2020년 7월 1일부터 2021년 6월 30일일까지에 대한 재산세는 2020년 10월경에 받게 됨. 그럼 1st installment는 2020년 12월 10일까지, 2nd installment는 2021년 4월 10일까지 내면 됨. 이런 경우 Supplemental Tax 고지서를 두번 받게 되는데, 첫번째는 2020년 3월 17일부터 2020년 6월 30일까지를 커버하고, 두번째는 2020년 7월 1일부터 2021년 6월 30일까지를 커버함. 이 추가 고지서들은 2020년 여름이나 가을에 받게 될 것.
--한가지 꼭 주의할 점은, 임파운드 (Impound)를 하는 경우, 즉 재산세를 매달 모기지 페이먼트와 함께 받아 은행이 카운티로 대신 보내는 경우, 이 추가 재산세는 보통 계산에 포함시키지 않는다는 사실이다. 임파운드하는 경우에도 추가 재산세만큼은 소유주가 직접 알아서 내야 하는 경우가 대부분이다. (하지만, 가끔 은행이 이것까지 계산하는 경우가 아주 없는 것은 아니니 은행과 꼭 상의해 보아야 한다.)

Documentary Transfer Tax (부동산 양도세)
주택이 사고 팔릴때, 카운티에 내는 일종의 양도세.
주택 가격의 0.11% ($500,000의 집을 팔았을 경우, $550)이고, 에스크로에서 알아서 처리한다.
Assumed Financing은 Documentary Transfer Tax에서 제외된다.
관례적으로 셀러가 내지만, 새집을 살경우는 반대로 관례적으로 바이거가 부담할때가 많다.

City Transfer Tax
주택이 사고 팔릴때, City 정부에 내는 일종의 양도세.
LA County는 City Transfer Tax 를 적용하는 도시가 5군에 있다.
Culver City $4.50/$1000, Los Angeles $4.50/$1000, Pomona $2.20/$1000 Redondo Beach $2.20/$1000, Santa Monica $3.00/$1000
LA 시에서 $500,000 에 집을 팔았다면, Documentary Transfer Tax 는 약 $550, City Transfer Tax 는 약 $2250 합쳐서 $2800
관례적으로 셀러가 내지만, 새 집은 반대로 바이어가 내는 경우가 많다.

주거용 주택(Primary Residence)
2017년 통과되고 2018년부터 적용된 세법 개정안 (Tax Cuts and Jobs Act of 2017)이 주택 소유주들과 구매자들에게 어떤 영향이 있는지 다음 4개의 이포그래픽에서 볼 수 있다. 가주 부동산 협회 (California Association of Realtors)에서 만든 것이다.

For Homeowners

For Home Sellers

For 1st Time Buyers

Buyers' Example
국은 주택 소유주들에게 많은 세금 혜택을 준다. 부동산 양도 소득세를 일정한 선에서 면제해 주는 것은, 사실상 중산층들이 “큰 돈”을 만져볼 수 있는 거의 유일한 기회를 제공하지 않나 싶다. 많은 경우 세금 공제 혜택때문에 집을 안 살 수 없는 위치에 계신 분들도 많다. 반대로 부동산 세금은 만만치 않은 책임이기도 하다. 재산세는 집 페이먼트의 일부로 “처음”부터 꼭 넣고 계산을 해야 한다.

Capital Gain Tax Exclusion (양도 소득세 면제)
주택 소유주가 직접 2년 이상을 살았을 경우 (Primary residence), 집을 팔았을때 발생한 양도소득에 대해서, 혼자인 경우 $250,000, 부부인 경우 $500,000까지 양도 소득세를 면제 받을 수 있다.
1997년부터 적용되었고, 부동산 투자의 매력을 증폭시킨 획기적인 세법이다.
two-out-of-five-year ownership and occupancy test: 2년을 연속으로 그집에서 살았을 필요는 없고, 지난 5년중 살았던 기간이 모두 합쳐서 2년이상이면 자격이 된다. 집을 파는 시점에서 그 집에 살고 있지 않아도 된다. (집을 사서 1년을 직접 살고 2년은 렌트 주고 다시 1년을 살고 다시 1년을 렌트준후에 팔면 지난 5년간 2년을 내집으로 살았으므로 양도 소득세 면제 혜택을 적용 받을 수 있음.)
만약 독신으로 $300,000에 집을 사서 2년이상을 살고 $650,000 에 집을 팔았고, 집을 사고 파는 비용으로 총 $50,000이 들었다면, 양도 소득은 $300,000. 그럼 이중에서 $250,000을 뺀 $50,000에 대해서만 양도소득세를 내면 된다.
Capital Gain Tax (양도 소득세)는 집을 사서 1년안에 팔면 소득세 수준으로, 1년후에 팔면 작으면 0%에서 많으면 30%가 넘을 수도 있다. (Federal과 CA State을 합친 것. 좀 더 정확한 것은 꼭 CPA 와 상의, 영구적인 세법이 아님)
하지만 양도 소득세 면제 때문에, 실질적으로 왠만한 집들은 2년이 넘어서 팔면 양도소득세 를 하나도 안내도 된다.
만약 2년을 채우지 못하고 집을 파는 경우에도, 건강이나 직장 또는 이혼등의 불가피한 상황때문에 일정한 거리밖에 있는 집을 사서 이사하는 경우라면, 살았던 기간만큼의 비율대로 부분적인 면제를 받을 수 있다. (1년을 살았으면 $250,000이나 $500,000의 50%까지)

2009년부터는 내용이 좀 달라졌다.
내가 살던 집에서 양도 손실이 발생하는 경우, 즉 손해보고 집을 파는 경우, 다른 수입을 상쇄하는데 쓸 수 없다. 투자용 부동산은 다르다. 투자용 부동산의 양도 손실은 일정한 한도와 룰 안에서 다른 수입을 줄이는데 쓸 수 있다. (좀 더 상세한 설명은 아래에서)

Tax Deduction (세금 공제)
위의 양도 소득세 면제 헤택과 함께, 집소유주들에게 주어지는 가장 큰 세금 혜택.
내가 살고 있는 집 (Primary Residence)에 한해서: 모기지 이자 (Mortgage Interest)와 재산세 (Property Tax)는 세금 공제 항목
매달 내는 모기지 이자와 재산세가 $2000이고, 소득세 (Income Tax)를 수입의 약 20%를 낸다면, 약 $400정도의 절세 효과가 있을 수 있다. 따라서 실질적으로 내는 집 페이먼트 $400이 줄어드는 셈이다. (계산이 이렇게 단순하지는 않다. 좀 더 정확한 것은 꼭 CPA 와 상의!!!)
단 공제 한도가 있다. (2017년 12월 개정되고 2018년부터 실행된 새로운 세법에 (2017 Tax Cuts and Jobs Act) 근거한 것이고 이 세법 개정안의 대부분의 내용은 2025년 12월 31일 만기된다.)

이자 (Mortgage Interest) : 융자 금액 $750,000 (개인은 $375,000)까지에 대한 이자만 공제 가능하다. (원래는 $1,000,000 이었다.) 융자 금액이 (집 가격이 아니라) $900,000이라면 $750,000에 대한 이자까지만 공제받고 나머지 $150,000에 대한 이자는 공제할 수 없다. 별장 (Second home)에 대한 이자도 여기에 합칠 수 있다. 단, 2017년 12월 16일 전에 받은 융자는 (또는 12월 16일전에 계약이 맺어지고 2018년 4월 1일 전에 에스크로가 끝난 집인 경우는) $750,000이 아니라 $1,000,000의 한도가 적용된다. 그리고 현재 백만불의 한도가 적용되는 모기지를 갖고 있는 경우 재융자를 하게 되면 여전히 백만불의 한도를 안고 갈 수 있다. 2026년부터는 다시 $1,000,000 (개인은 $500,000)로 올라가는 것으로 알고 있는데, 그 사이에 또 어떤 변화들이 있을지 모르겠다.


















재산세 (Property Tax) : 주택 소유주들에게 2017년 세법 개정안이 가져온 가장 큰 변화다. 원래는 제산세 공제에 대한 한도가 없었는데 (사실 고소득자들에게는 한도가 아주 없는 것은 아니었다. 정말 복잡한 세법!) 이제는 $10,000까지밖에 공제하지 못한다. 그리고 이 $10,000에는 재산세만 들어가는 것이 아니라 주정부에 내는 소득세등도 포함된다. 정확한 명칭은 SALT Deduction 이라고 한다. SALT는 State And Local (Income and Property) Tax의 약자다. SALT Deduction을 $10,000로 제한시켰으니 집 값이 높은 California와 세금을 많이 내는 부유층들에게 가장 영향이 클 수 밖에 없다. 하지만 어차피 재산세, 주소득세등 다 합쳐서 $10,000 이하로 내고 있는 많은 서민층들에게는 큰 상관 없을 수 있겠다. $10,000이라는 한도를 어떻게든 피해 보려고 New York이나 California 같은 주정부에서 소위 잔머리들을 엄청 굴리고 있는 것 같은데, IRS에서는 안 봐주겠다고 하는 것 같고, 여하간 복잡하기 짝이 없는 이슈들을 간단하게 설명했다. SALT Deduction $10,000 한도 역시 2025년 12월 31일 만기된다.

Homeowner’s Exemption
집 소유주들에게 주어지는 세금 혜택 중의 하나.
자신이 직접 사는 집 (Principle Residence) 인 경우, Homeowner’s Exemption을 신청하면, 주택 산정가를 $7000 낮추어 준다. 그 결과로, 일년에 약 $70 정도의 절세 효과가 생긴다.
에스크로가 끝나면 몇주 안에 County Assessor’s Office에서 Homeowner’s Exemption 신청서를 보내 준다. 신청비는 없다.
일단 한번 신청해 놓으면, 매년 자동적으로 적용되다가, 집을 팔거나, 집을 렌트 주었을때 (이때는 직접 Assessor’s Office에 통보해야), Homeowner’s Exemption 혜택이 중지된다.
현재 내가 Homeowner’s Exemption을 받고 있는지 알고 싶으면, 재산세 고지서를 보거나, County Assessor’s Office 에 연락해보면 된다

Proposition 60/90 (55세 이상)
Proposition 13에 의해 일단 집을 사면 재산세가 1년에 2%밖에 오르지 않기 때문에, 한 집에서 오래 살았을수록 비교적 재산세를 적게 낸다. 한 집에서 몇십년씩 사신 분들은 시세에 준하는 재산세의 절반도 안 내시는 분들이 많다. (집 값이 매년 2%이상 오른다는 얘기이기도 하다.)
따라서, 오래 살았던 집을 팔고 이사를 가게 되면 재산세가 갑자기 늘어날 수 있다.
Proposition 60/90는 이러한 불이익을 막아주고 좀 더 자유로운 주택 매매 환경을 만들기 위해 통과된 법률이다.
Prop 60 : 55세 이상인 경우, 자신이 살 던 집 (Principle Residence)을 팔고, 판 집보다 가격이 같거나 낮은 (Equal or lesser value) 집을 사서 이사를 가는 경우, 전 집에 대해 내던 재산세를 그대로 낼 수 있음. 단 같은 County안에서 이사를 가야 이 혜택을 받을 수 있음. 현재 California의 모든 County에 적용 됨.
Prop 90 :Prop 60의 보완법. 다른 카운티로 이사를 가도 Prop 60의 혜택을 받을 수 있게 해주는 법. 남가주의 대부분의 카운티들이 Prop 90에 참여한다 (LA, Orange, San Diago, San Bernardino, Riverside, San Diego, Ventua County). 만약 다른 County로 이사를 간다고 해도, 이사를 가는 County가 Prop 90에 참여하는 County면, Prop 60의 혜택을 받을 수 있음. 좀 더 자세한 내용은 여기에서 (California Board of Equalization 웹사이트로 이동)

투자용 부동산 (Investment Property)
> 임대 소득에 관한 세금은 3가지: 연방 소득세, 주 소득세 그리고 Medicare Surtax.
> 양도 소득에 관한 세금은 4가지: 연방 양도소득세, 주 양도소득세, 감가상각 리켑쳐 그리고 Medicare Surtax.

자용 부동산은 거주용과 근본적으로 세금 계산이 다르다. 모기지 이자와 재산세를 공제할 수 있는 것은 주거용이든 투자용이든 같지만, 주거용은 소득에 대한 공제이고 투자용은 손익 계산의 일부이다. Depreciation, Passive Activity Loss, 1031 Exchange 등 투자용 부동산에만 적용되는 개념들은 복잡하기 짝이 없다. 아래 가장 중요한 개념들만 짚고 넘어가려고 한다. 아직 초보 부동산 투자자라면 꼭 읽어보시기 바란다.

Rental Income (임대 수익)
임대 수익은 매달 들어오는 임대수입에서 모기지 이자, 재산세, 보험, 유지/보수비, 관리비, 공실률, 그리고 감가상각을 빼는 아주 기본적인 계산이다. 여기서 3가지만 조금 더 자세히 설명하면…
모기지 원금은 이 계산에 포함되지 않는다. 시간이 지날수록 모기지 원금은 늘어나고 모기지 이자는 줄어드니 임대 순수익은 늘어나고 그만큼 임대 소득에 대한 세금도 늘어나겠다. 매달 겉으로 남는 돈이 없는 경우도 모기지 원금때문에 속으로는 수익이 쌓여가는 경우가 많다. 사실 잘만 셋업해 놓으면 세입자가 알아서 원금을 갚아 나간다는 것이 부동산 투자의 가장 큰 매력중의 하나다.
공실률은 동네, 건물, 임대비의 수준에 따라 모두 다르지만, 일반적인 주택의 경우 평균적으로 세입자 거주 기간이 3-4년 정도 된다고 가정했을때 공실률 연 2-4주 정도로 예상 계산하면 큰 무리 없다고 본다.

감가상각 (Depreciation)
감가상각은 주택 (Residential)은 27.5년 상가(Commercial)는 39년으로 계산한다. 땅에는 적용 안되고 건물에만 적용된다. 60만불에 현금으로 집을 사서 $3000에 렌트 주는 경우, 재산세, 보험등을 빼고 한달에 $2000의 순수익이 나온다고 가정해 보자. 일년이면 임대 수익 (Net Operating Income)은 $24,000. 건물과 땅의 비율이 대충 반반이라고 치면, 건물 $300,000 나누기 27.5년해서 일년에 감가상각은 대략 $10,000 정도가 된다. $24,000 순 임대수익에서 감가상각 $10,000을 빼면 실제로 보고해야 하는 임대 소득은 $14,000 로 줄어든다. 사실 융자를 끼고 집을 사는 경우 다운을 왠만큼 많이 하지 않는한 감가상각까지 계산하면 임대 손실이 나게 되기 쉽다.
감가상각을 계산하기 위해 전체 부동산 밸류에서 건물 (improvement)의 갑어치를 설정해야 하는데, 자로 젠듯이 정확한 공식이 있는 것이 아니다. 정당한 범위 안이라는 전제하에, 먼저 감가상각을 많이 하는 것이 내 상황에 유리한지 적게 하는 것이 유리한지 따져볼만하다. 순수 임대 수익이 많고 세금을 많이 내야 한다면 감가상각을 많이 할 수록 유리할 것이고, 반대로 임대 수익도 얼마 안되고 어차피 세금 낼것도 많지 않다면 감가상각 많이 해서 별로 좋을게 없다. 아래 설명하겠지만 투자용 부동산을 팔때 내야 하는 Depreciation Recapture때문이다.
건물의 값어치를 설정하는데 참고할만한 자료는 크게 3가지 정도가 있다. 1부동산을 살때 했던 감정 (Appraisal)에서 찾아볼 수 있는 감정사의 의견, 2카운티 산정국에서 설정한 기준 (재산세 고지서에 항상 땅(Land)와 건물(Improvement)의 밸류가 구분되서 나옴), 3그리고 건물을 새로 짓는데 들어가는 재건축비를 계산해 보는 것이다. 어떤 경우가 되었든 만약 나중에 IRS에서 문제 제기를 하는 경우에 (감가상각을 왜 이렇게 많이, 또는 조금 했는지…) 어떤 모양으로든 근거를 제시할 수 있는 선에서 건물의 값어치를 설정한다고 생각하면 되겠다.

순임대 소득에 대한 세율
이런 계산을 통해 순임대수익이 남는 경우 소득세의 기준에서, 즉 나의 다른 소득들과 함쳐져서 세금을 내게 된다. 단 임대소득에는 15.3%의 FICA (Social Security + Medicare Tax, 고용주와 고용인이 반반씩 부담) 또는 SECA (Self Employment Tax, 비즈니스 오너가 스스로 모두 부담)가 적용되지 않는다. 투자용 부동산을 살때 다운을 많이 하고 실질적으로는 매달 남는돈이 있더라도 감가상각때문에 서류상으로는 임대소득에 대한 세금을 낼 일이 없는 경우가 많다.

Rental Loss (임대 손실)
위에서 설명했듯이 임대수익이 있더라도 감가상각때문에 페이퍼 상으로는 임대 손실이 나는 경우들이 많다. 임대 소득이 나의 다른 소득들과 합쳐져서 일반 소득세 기준에서 세금이 부과되는 것처럼 임대 손실도 내 일반 소득을 줄이는데 쓸 수 있으면 좋겠는데, 그렇게 간단하지는 않다.

Passive Activity Loss (PAL) Rule
모든 수입은 Passive Income, Active (=Non-passive, =earned) income, 그리고 Portfolio Income으로 분류된다. 임대수입과 같이 일을 많이 안하고 수동적으로 들어오는 수입은 Passive, 연봉이나 커미션같이 일해서 버는 돈은 Active. 주식, 주식 배당금, 이자 수익등은 Portfolio 이다.
Passive Income이 발생했을때는 Active Income과 같이 세금이 부과 된다는 (SECA/FICA는 없이…) 얘기를 위에서 했는데, Passive Loss, 즉 임대 손실이 있는 경우는 다르다. Passive Loss는 Active Income을 줄이는데 쓸 수 없다. Passive Loss는 Passive Income으로만 상쇄 가능하다. 투자용 부동산 A에서 $10,000 손해 보고, 부동산 B에서 $10,000의 소득이 있었다면 서로 상쇄해서 총 수입은 $0이다. 그런데 이렇게 상쇄할 수 있는 다른 Passive Income이 없다면 $10,000의 임대 손실은 적어도 당장은 세금을 줄이는데 쓸 수 없고 안고 가야 한다 (Suspended Passive Losses). 참고로 Passive Income은 부동산 임대 수익이 가장 대표적이고 비즈니스에 투자하고 아무런 개입 없이 이익금만 받는 경우 (silent partner) 정도가 다다. (IRS의 Passive Income에 대한 정의는 이렇게 좁다. 반면, 일반 대화에서 Passive Income은 일 많이 안 하고 돈 번다는 포괄적인 의미로 쓰인다.) 주식 배당금 (Stock Dividend)은 IRS의 관점에서 볼때는 기본적으로는 Passive Income으로 간주 안하는 것으로 알고 있다. 이러한 PAL Rule은 1986년도부터 시작했는데 부자들이 일부러 임대 손실이 큰 부동산 (tax shelter)을 유지하면서 세금 공제를 통해 이득을 보는 것을 막기 위해 생겨난 법이다.
예외의 경우 1 – Active Participation : Passive Loss를 Active Income에서 공제할 수 있는 예외의 경우 2가지중의 하나이다. 즉 납세자가 임대 관리에 “Actively Participated” 했다면 최고 $25,000까지 임대 손실을 일반 소득에서 공제하고 세금보고 할 수 있다. Active Participation의 정확한 정의는 “Management decision in a significant bona fide sense”이다. 새로운 새입자를 결정하는 과정에 개입했거나 수리 비용등을 승락해 준다거나 하는 역할을 했다면 임대 관리에 Actively 동참한 것이 된다. 메니지먼트 회사에 맡긴 경우도 이 개념은 적용된다. 따라서 거의 대부분의 건물주들은 여기에 해당한다고 볼 수 있겠다. 집 사서 렌트 주고 여러모로 임대 관리 신경쓰고 있다면 일년에 $25,000 (싱글은 $12,500)까지의 임대 손실을 일반 수입에서 공제할 수 있다. 단 MAGI (Modificed Adjusted Gross Income) $100,000까지 (싱글은 $50,000) 만이다. MAGI가 $100,000이상이면 한도가 조금씩 줄어들다가 $150,000을 넘기는 순간 Passive Loss를 일반 소득에서 전혀 공제할 수 없다. 예를 들어 MAGI가 $125,000이면 Passive Loss 공제 한도는 $25,000의 절반인 $12,500으로 감소한다.
예외의 경우 2 – Real Estate Professional and Material Participation : 부동산을 생업으로 하고 Active Participation보다 훨씬 더 강한 Material Participation을 하고 있는 경우, 더 이상 PAL Rule이 적용되지 않는다. 이런 경우 임대 수익/손실은 더 이상 Passive 가 아니라 Active로 간주되어서 임대 손실을 한도 없이 일반 소득에서 공제할 수 있다. IRS에서는 Real Estate Professional (≠ Real estate agent)이 되는 조건과 Material Participation의 의미를 상당히 자세하게 정의하고 있다. 여러 단계의 자격 조건 “test”를 거쳐야 이 혜택을 받을 수 있다. 이거 너무 복잡해서 여기서는 그냥 넘어가련다. 여기에 해당 되는 분들은 선수들이라 이미 변호사/회계사통해서 조언 받고 계시리라 생각한다.

Suspension of Passive Loss
Passive Loss가 너무 많거나 수입이 너무 높으면 미쳐 다 공제하지 못한 Passive Loss가 생길 수 있고, 그렇게 남은 Passive Income은 안고 가야 한다. Passive Loss가 suspend 되고 carry forward 된다는 표현을 쓴다. 어차피 부동산 투자를 생업으로 (Real Estate Professional & Material Participation) 하는 사람들은 임대 수입이 Passive Income으로 간주되지 않기 때문에 여기 해당 안되고, 거의 대부분 소득이 높은 소규모 투자자들에 관한 얘기다.
Suspended Passive Loss는 아무리 많은 시간이 흘러도 만기되지 않고 계속 쌓여 나간다. 매년 상쇄하지 못한 passive loss 가 $10,000이고 10년동안 쌓아왔다면 $100,000의 suspended passive loss를 갖고 있는 것이 된다. (매년 세금 보고에 잘 계산되어 있어야 한다.) 한편으로는 없어지지 않고 쌓아 놓을 수 있다는 것은 좋은데, 또 한편으로는 활용하지 못하고 묶여 있는 기회 자금이라 투자자들은 적잖이 아깝게 생각할 수 있다. 이렇게 쌓아놓은 Passive Loss를 쓸 수 있는 경우는 단 2가지다.

Passive Income 상쇄 :
예를 들어 부모에게서 갑자기 물려 받은 건물에서 Passive Income이 발생한다고 치자. 그 건물에서 나오는 수입이 $50,000이고 $100,000의 Suspended Passive Loss가 쌓여 있다면 2년동안 그 건물의 임대수입에 대한 세금을 내지 않아도 된다.

Qualifying Disposition :
부동산을 팔면 묶여 있던 Passive Loss가 풀려나면서 양도 소득, 임대 소득, 심지어는 일반 소득등의 각종 수입을 상쇄하는데 쓸 수 있다. 그러니까, Suspended Passive Loss가 많이 쌓여있고 결국 부동산을 판다면 그 해에는 세금 공제 축제를 벌인다고 생각하면 되겠다. 그런데 3가지 조건이 성립해야 한다. 하나는 부동산을 처분하되 “substantially all”, 그러니까 부동산의 상당 부분을 팔아야 한다는 것이다. 부분적으로 팔 수 있는 부동산이 있는지 굳이 생각해보자면, 땅을 나누어서 일부만 파는 경우등이 있을 수 있겠다. 또는 여러개의 투자용 부동산을 하나로 묶어서 세금 보고를 하는 경우 그 중의 하나만 판다면 부분적으로 파는 것이고 “substinally all”이라는 조건을 충족하지 못할 수 있다. (세금 보고를 할때 각기 다른 투자용 부동산을 별개로 취급할 수도 있고 하나인 것처럼 묶어서 취급할 수도 있다.) 두번째는 상관이 없는 사람 (unrelated party)에게 팔아야 한다는 조건이고 세번째는 Taxable event이어야 한다는 것이다. (1031 exchange가 taxable event가 아닌 가장 대표적인 케이스가 되겠다.)

Capital Gain (양도 소득)
양도 소득/손실 : 부동산 판매가 – “adjusted basis”. Adjusted Basis는 처음 구매가에 매매 비용, 리모델링/증축 비용등은 더하고, 감가상각/보험 배상금/에너지 크레듯등은 빼서 계산한다. 집을 50만불에 사서 5만불 리모델링하고 보유 기간동안 3만불의 감가상각이 있었다면, Adjusted Basis는 50만불 + 5만불 – 3만불 = 52만불. 이 집을 80만불에 팔았다면 80만불 – 52만불 = 28만불의 양도 소득이 발생한 것이다. 여기서 다른 것들은 어느정도 정해져 있는데, 리모델링/증축 비용 (Capital Improvement)이 애매할 수 있다. 가장 쉽게 얘기해서 새로 만드는 것은 Capital Improvement 로서 Adjusted Basis에 집어 넣을 수 있고, 이미 있는 것을 수리(Repair)하는 것은 집어 넣을 수 없다고 이해하면 된다. 창문이 깨져서 유리만 바꾼다면 Adjusted Basis에 포함 할수 없지만, 창문 전체를 바꾸는 것은 포함된다. 페인트 같은 경우도 집 전체 리모델링의 일부로 할때는 Adjusted Basis에 넣을 수 있지만, 페인트만 할때는 Repair로 간주되 포함시킬 수 없다.
보유기간이 일년이나 그 이하이면 단기 양도 소득 (Short Term Capital Gain)으로 분류되어 일반 소득과 같은 세율이 적용된다. 2019년 현재 일반 소득세율은 10%, 12%, 22%, 24% 32% 35% 37% 의 누진세 방식으로 계산된다. 양도 소득은 (단기든 장기든) Social Security Tax/Self Employment Tax (FICA/SECA)는 적용되지 않는다.
보유기간이 일년이 넘어 팔면 장기 양도 소득 (Long Term Capital Gain)으로 분류되어 소득세 보다 더 낮은 세율이 적용된다. 8만불까지는 0% (이 한도 안에서는 양도 소득세를 전혀 내지 않는다.), 8만불에서 50만불까지는 15%, 50만불 이상은 20% 라고 기억하면 대충 맞겠다. 대충 쓰는 이유는 기억하기도 좋고 어차피 정확한 한도는 매년 조금씩 바뀌기 때문이다. 이건 부부가 Joint 세금 보고를 하는 경우인데 Single도 0%는 8만의 절반이 4만불까지 적용된다는 것 이외에 나머지는 거의 비슷하다.
한가지 주의할 점은 이렇게 장기 양도 소득의 한도를 정할때 소득위에 얹어서 계산한다는 점이다. 장기 양도 소득이 10만불이라고 치자. 그럼 무조건 8만불은 0%, 나머지 2만불에만 15%가 과세되는 것이 아니라, 먼저 그 해 소득을 따져 보아야 한다. 만약 그해 소득이 5만불이라고 하면 8만불까지 남은 3만불만 0%가 적용되고 나머지 7만불에 대해서 15%가 적용되는 것이다. 마약 연 수입 50만불 이상의 고소득자라면 장기 양도소득 전체에 대해서 고스란히 20%의 세금을 내야 한다.
장기 양도 소득세율이 단기보다 월등히 유리하기 때문에 최소한 1년 이상은 넘겨서 파는 것 생각할 수 있고, 수입이 불규칙하고 선택의 여지가 있다면 이왕이면 일반 소득이 낮은 해에 부동산을 처분하는게 유리하다는 생각도 할 수 있겠다.
위에서 얘기한 단기/장기 양도 소득세율은 IRS에 내는 연방 세금이고 CA에 내는 주세금도 있다. 단 CA에서는 단기/장기 양도 소득 모두에 대해 일반 소득세율을 적용한다. CA의 소득세율은 1%, 2%, 4%, 6%, 8%, 9.3%, 10.3%, 11.3%, 12.3%, 13.3% 로 가장 높은 세율을 가지고 있는 주 중의 하나다. 역시 누진세이고 10%이상 내려면 일년에 50만불 이상을 벌어야 한다. 10만불까지는 대략 내야 하는 총세금은 $4000 정도 된다. 즉 연 소득 10만불이면 최고 CA 주세율은 8%이지만 평균 세율운 4%정도가 되는 셈이다.
내가 사는 집에 한해서 (Primary Residence) 특정한 조건이 충족되면 (지난 5년간 2년이상 거주했다면) 개인은 $250,000 부부는 $500,000까지의 양도 소득에 대해 완전한 세금 면제 (Exclusion)을 받는다. 그리고 그 이상부터는 위의 계산들이 적용된다. 부부인 (Joint tax return) 경우 양도 소득이 $600,000이라면 50만불 빼고 남은 $100,000에 대해서만 위의 계산 방법을 적용하면 된다.

Depreciation Recapture (감가상각 회수)
투자용 부동산은 보유 기간동안 감가상각으로 임대 소득을 줄여 많은 세금 혜택을 볼 수 있다. 그런데 공짜가 아니다. 부동산 팔때 감가상각으로 봤던 혜택을 모두 토해내야 한다. Depreciation recapture rate은 최대 25%까지인데, 아예 고정 25%라고 하는 사람들도 많을 정도로 조금만 규모가 커지면 25%로 계산된다.
$700,000에 집을 사서 10년동안 렌트주고 $900,000에 판 경우를 생각해 보자. $700,000중 건물의 값어치가 $400,000이라고 가정하면 매년 감가상각은 $400,000/27.5년 = $14,545, 10년동안 총 감가상각은 $145,450이다. 양도 소득은 $200,000. (집을 사고 판 비용등을 고려하지 않은 단순 계산이다.) 집을 판 해에 일반적인 중산층의 수입 ($100,000 안팎)을 가정할때, 양도 소득세는 $200,000 x 15% = $30,000. Depreciation Recapture는 $145.450 x 25% = $36,362.
이렇게 작은 숫자가 아닐 수 있기 때문에, Depreciation Recapture를 미리 계산에 넣고 가지 않으면 투자용 부동산 팔때 낭패를 볼 수 있다. 가만히 생각해 보면 참 비합리적으로 보인다. 고소득 투자자가 아닌 경우는 부동산 보유 기간중 감가상각의 혜택이 25%가 넘지 않을 수 있기 때문이다. 부부가 $300,000 정도를 벌어도 최고 소득세율이 24% 다. 24% 아끼고 25% 내놔야 하니 손해다. (더 복잡할 수 있는 계산을 단순화 시켜서 얘기하고 있다. 하지만 전체적인 포인트는 맞다.) 연소득 $400,000 정도되서 보유시 감가상각의 혜택이 35% 정도된다면 얘기가 다르다. 반대로 연소독 8반불정도면 최고 소득세율이 12% 밖에 안 되니 소득이 낮을 수록 감가상각은 큰 도움 안되는 반면 Depreciation Recapture는 부담스럽기 짝이 없다.
Depreciation Recapture의 부담때문에 중저소득 투자자들은 부동산 보유시 감가상각을 최대한 적게 하려고 궁리할 수 있겠다. 위에서도 얘기했지만, 건물의 값어치를 최대한 줄여서 보고할 수 있는데 나중에 IRS에서 문제 제기를 했을때 근거를 제시할 수 있는 선이어야 한다. 그럼 아예 별로 도움도 안되는 감가상각을 안하고 말지라는 생각도 할 수 있고 실제로 그렇개 하는 분들 여러분 보았다. 그런데 그건 안된다. 부동산 보유시 감가상각을 했든 안 했든 상관없이 Depreciation Recapture는 감가상각을 매년 한 것으로 간주해 계산되기 때문이다.

3.8% Net Investment Income Tax (NIIT, aka Medicare Surtax)
투자용 부동산 보유시 임대 소득이든 투자용 부동산 매도시 양도 소득이든 Social Security 와 Medicare Tax가 부과되지 않는다. 참고로 자영업자들은 (Self-employed) 는 일반 소득의 $132,900까지 (2019년 기준) 12.4%의 social security tax를 내야 한다. 직장인은 고용주와 고용인이 반반씩 부담한다. 그리고 자영업자들은 2.9%의 medicare tax를 수입 한도 없이 내야하고 직장인은 역시 고용주와 고용인이 반반씩 부담한다. 합치면 15.3%, 직장인은 절반인 7.65%에 달하는 social security tax와 medicare tax가 임대소득과 양도소득에는 없다는 것인데, 2013년부터 살짝 바뀌었다.
2013년부터 고소득자들에 한해서 Medicare Tax가 부동산 임대/양도 소득에도 적용되기 시작한 것이다. Modified Adjusted Gross Income이 $250,000 (joint return), 또는 $200,000 (single return)을 넘을 경우 부동산 임대/양도 소득에 3.8%의 Medicare surtax가 붙는다. 그런데 소득한도를 넘는 액수에만 적용된다. 연소득 $200,000이고 Joint Return을 하는 경우 살던 집을 팔아 양도소득이 $600,000이 나온 경우를 보면 $500,000은 면제를 받고 (Capital Gain Exclusion) $100,000의 양도소득이 남는다. 연소득 $200,000과 함치면 $300,000. 그럼 3.8%의 Medicare Surtax가 적용되는 액수는 양도소득 전체 $100,000이 아니라 $250,000의 소득 한도를 넘는 $50,000에만 적용된다는 것이다. $50,000 x 3.8% = $1,900.
부동산의 관점에서 Medicare surtax가 임대/양도 소득에 적용된다고 단순하게 말했는데, 사실 모든 “Net Investment Income”에 적용된다. Net Investment Income은 부동산 임대/양도 소득이외에 주식 배당금, 주식 양도 소득, 이자 소득, 로이얼티등이 모두 포함된다. 그래서 Medicare Surtax를 NIIT, Net Investment Income Tax라고도 부른다. (참고로 이건 부동산과는 상관없지만, 일반 소득이 (각종 투자 소득을 합치기 전) $250,000 (또는 $200,000)이 넘으면 0.9%의 Medicare surtax가 일반 소득 (Earned Income)에 같은 방법으로 적용된다. 연소득 (MAGI) $250,000까지는 2.9% (또는 1.45%), 그리고 $250,000 이상부터는2.9% + 0.9% = 3.8% (또는 1.45% + 0.9% = 2.35%) 의 Medicare tax가 적용된다. 고용주가 0.9%를 매치해야 하는 것은 아니다.)
임대 소득에 관한 세금은 연방 소득세, 주 소득세 그리고 Medicare surtax 3가지다. 양도 소득에 관한 세금은 연방 양도소득세, 주 양도소득세, 감가상각 리켑쳐 그리고 Medicare Surtax 4가지다.

Capital Loss(양도 손실)
내가 사는 집 (Primary Residence)에서 발생한 양도 손실 (즉 집을 손해 보고 판 경우)은 어디든 써먹을데가 없다. 다른 수입을 상쇄하는데 쓸 수 없기 때문에 그냥 없어진 돈이다. 반면 투자용 부동산에서 생긴 양도 손실은 다르다.
양도 손실을 계산할때 한가지 주의할점은 손해를 보고 팔았다고 해도, 즉 판 가격이 산 가격보다 더 낮다고 해도, 양도 손실이 아니라 양도 소득이 생겨 오히려 세금을 내야하는 경우가 있을 수 있다는 것이다. 예를 들어 70만불에 산 부동산을 10년간 렌트주다가 67만에 팔았다 치자. (2007년 최고점에 집을 사서 2017년 팔았다면 가능할 수 있는 시나리오다. 이렇게 Great Recession으로 “잃어버린 10년”은 지극히 예외의 경우였다는 점 강조한다.) 그럼 (사고 파는 비용 다빼고 단순하게 계산해서…)3만불의 양도 손실이 생긴것 같지만, 감가상각때문에 아닐 확률이 높다. 예를 들어 지난 10년간 감가상각을 일년에 만불씩 했다면 총 감가상각은 10만불. 그럼 처음 산 가격 70만불에서 10만불을 뺀 60만불이 이 집을 처음 산 가격처럼 되어 버린다. Adjusted Basis가 60만불이 되는 것이다. 그런데 67만불에 팔았으니 7만불에 대한 양도 소득세를 내야하는데, 이 부분은 Depreciation Recapture 세율이 적용된다. 최고 25%.
부동산의 투자성과 감가상각때문에 보유기간이 길면 길수록 양도 손실이 생길 확률은 희박해진다. 양도 손실이 생겼다면 짧은 기간안에 사고 팔았거나 잘못된 부동산 결정을 했기 때문일 가능성이 높다.
양도 손실이 생기면 같은 부류의 양도 소득끼리 먼저 상쇄시키게 되어 있다. 단기 (보유기간 1년이나 이하) 양도 손실은 단기 양도 소득과 먼저 상쇄한다. 장기 (보유기간 1년 이상) 양도 손실은 장기 양도 소득과 먼저 상쇄한다. 일단 그렇게 먼저 정리한 후 장기와 단기를 서로 상쇄시킬 수 있다. 최종적으로 양도 손실이 남으면, 그 해 $3000까지 (joint return) 일반 소득을 줄이는데 쓸 수 있다. 그리고 남는 양도 손실은 다음해로 넘겨서 양도 소득이나 매년 $3000의 일반 소득을 상쇄시킬 수 있다.