미국재산관리 Q&A (게시판)

부동산 명의변경 (증여.상속) - 미국

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admin
Date
2019-12-04 11:45
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기본개념(1)

출처(하상묵): https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=philasmha&logNo=20198008738&proxyReferer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F

부동산의 명의 변경: 이름 추가 혹은 제외
•부동산이 현재 누구의 이름으로 되어 있는 데, 거기에 누군가를 추가하고 싶으면 어떻게 해야 하는가? 반대로, 현재 누구, 누구의 이름으로 되어 있는 데, 그 중 누군가를 제외하고(빼고) 싶으면 어떻게 해야 하는가? 상담 전화가 왔을 때 종종 받는 질문이다. 오늘은 이에 관해 본다.
•부동산의 명의 변경은 “DEED”(디드)라고 하는 문서를 통해서 한다. DEED는 법률적 효력을 갖는 문서를 통칭하는 데, 부동산의 거래나 증여, 명의 변경 등에서는 “부동산 권리 양도 증서” 혹은 “부동산 권리 확인 증서” 쯤으로 이해하면 될 것이다. 두어 쪽 분량의 문서지만 그 내용의 골자는 어떤 부동산의 소유권을 현 소유자인 누가 언제 누구에게 (얼마를 받고) 넘긴다 하는 것이다. 이런 취지의 문서에 현 소유자가 서명 날인하고 공증하면 명의 변경이 효력을 발생하고, 이를 등기하면 공적 보호까지 받을 수 있게 된다.
•예컨대, 부부 공동 명의로 되어 있는 주택 혹은 어떤 상업용 건물에 자녀 1인 혹은 2인 이상을 소유자로 추가하고 싶을 때, 이 부동산의 소유자인 (부부) 아무개 아무개는 그 소유권을 어느 날짜로 (부부) 아무개 아무개와 (그 자녀) 누구 혹은 (그 자녀들) 누구 누구에게 별도의 대가 없이 혹은 1달러에 넘긴다 하는 내용의 DEED를 작성하고 이에 현 소유권자인 부부가 서명 (자녀 서명 불요)  날인한 후 공증하여 등기하면 된다.
•또한, 예컨대, 부부와 자녀 1인 혹은 2인 이상의 이름으로 되어 있는 부동산에서 자녀(들) 이름을 빼고 싶을 때, 이 부동산의 소유자인 (부부) 아무개 아무개와 (그 자녀) 누구 누구는 그 소유권을 어느 날짜로 (부부) 아무개 아무개에게 별도의 대가 없이 혹은 1달러에 넘긴다 하는 내용의 DEED를 작성하고, 현재의 소유권자로 되어 있는 모든 사람이 서명 날인한 후 공증하여 등기하면 된다.
---부동산 소유자 명단에서 특정인을 제외하는 데는 위의 방법 외에 또 한가지가 있다. 이름하여 “QUIT CLAIM DEED”라고 하는 것인데, 권리 포기 각서 혹은 권리 포기 증서쯤으로 번역하면 될 것이다. 이 또한 DEED의 한 종류인데, “quit claim”이라는 말(무언가를 주장하지 않는다)이 뜻하는 바와 같이 그 내용의 골자는 어떤 부동산의 소유권자 중 한 사람인 아무개는 어느 날짜로 그 부동산의 소유권을 포기한다, 혹은 주장하지 않는다 하는 내용을 일정 형식의 문서로 작성하여 서명, 날인 한 후 공증하여 등기하는 것이다.
•위의 경우와 앞의 이름 제외 혹은 추가의 경우 모두 DEED는 주로 법률적 전문 용어를 사용하여 그 내용을 작성하므로 전문가에게 의뢰하는 것이 바람직하다. 부동산 전문 변호사에게 의뢰하면 비교적 많지 않은 비용에 DEED 작성, 공증, 등기까지 가능할 것이다. 어떤 변호사의 경우, 이런 일은 300-400 달러 선에서 수임하는 것으로 알고 있다. 때로는 타이틀 컴퍼니(Title Company)에 이 일을 맡기는 수도 있다고 듣고 있는 데, 모든 타이틀 컴퍼니가 이 일을 맡아 해주지는 않는 것으로 알고 있다.
•DEED는 누가 누구에게 부동산의 권리를 양도한다(일반 DEED), 혹은 권리를 주장하지 않는다(QUIT CLAIM DEED) 하는 일방적 행위의 증서이므로 권리를 양도하거나 주장하지 않겠다는 현 소유자만 서명하면 된다. 다시 말해 권리를 넘겨받는 사람, 이름이 추가로 들어 가는 사람은 서명을 할 필요가 없다. 그래서 부동산 거래 시 바이어가 받는 DEED를 보면, 셀러만이 서명을 하는 것이다. 그런데 또 한편으로 보면, 이름을 추가하거나 빼는 DEED, 거래시의 DEED에는 현 소유자 모두가 서명을 해야 한다. 예컨대, 부모가 자녀를 소유권자로 추가하려면 부모의 서명 만으로 되지만, 나중에 혹시 무슨 일이 있어 이미 이름이 들어가 있는 자녀를 제외하고자 하면, 그 자녀까지 서명을 해야 되므로, 쉬운 일이 아닐 수도 있다는 말이다.
•등기부상 기록을 보면, 종종 소유권자 명의가 변경되면서 매매가(sale price)가 “명목상 대가”(nominal consideration: 다시 말해, 돈은 받지 않고), 혹은 1 달러인 것으로 나와 있는 경우를 접하게 된다. 대개는 소유권자로 누구를 추가하거나 제외하는 방법, 혹은 현 소유권자가 다른 사람에게 증여하는 방법으로 명목상 매매의 수단을 사용한 경우이다.
•소유권자로 누군가를 추가하거나 제외하거나, 명목상 매매 방식으로 증여할 때에는 그 당시 혹은 차후에 세금의 문제가 있을 수 있다. 이는 필자의 전문 영역을 벗어나므로, 이에 관해 의문이 있으면 조세 전문가에게 문의할 일이다.


기본개념(2)

[질문]
http://blog.daum.net/_blog/BlogTypeView.do?blogid=0Exmk&articleno=11295899


안녕하세요. 미국에서 주택 구입후 명의변경에 대하여 질문드립니다. 우선, 제 상황설명을 하자면, K1 비자로 입국하여 미국 시민권자인 지금의 남편과 결혼하였고 현재, 영주권 신청중에 있어 아직 social number를 받지 못한상황입니다.
이번에 어느정도 대출(loan) 을 받아서 주택을 구입하려고 하는데, 제가 지금 특별한 소득이 없고 social number가 없어서 대출을 받지 못하여,  우선 시아버지 명의로 주택 구입후, 제가 social number 가 나오면 제 명의로 변경하려고 합니다.
부동산 중개 agent는 제가 social number만 나오면 바로 제이름으로 명의변경이 가능하다고 하는데요 (지금 제 남편이름으로 대출받은게 하나 더 있어서 현재 남편 명의로는 불가능 합니다) 그분(agent) 말로는 social number 나오면, 제 앞으로 크레딧 카드 만들어서 크레딧 좀 쌓은후에 대출(loan) 명의까지 제 이름으로 변경하면 주택도 명의가 변경 가능하다고 하는데.... 그러나 어떤분은 대출 받은것을 모두 pay off를 해야 명의 변경이 가능하다고 합니다;;;; social number가 나오면 제 이름으로 명의 변경이 가능한거긴 한가요?? 빠른 답변 부탁드립니다.

[답변]
안녕하세요, infobankusa입니다.
•우선 주택구입시 한국의 부동산등기, 소유권과 같은 개념이 미국의 타이틀 등록입니다. 이것은 대출과는 상관이 없으나 일반적으로 대출받는 사람의 명의로 타이틀이 등록됩니다.
•타이틀은 등기이므로 소유권을 바꾸는 것이 대출보다는 수월합니다. 대출은 소유권과는 관계가 없는 은행이 집을 담보로 돈을 빌려주는 것입니다.
•돈을 빌려줬다고 해서 은행이 집 소유자는 아니지요. 단지 저당을 가지고 있을 뿐입니다. 따라서 명의변경이라고 하면 정확히는 주택 타이틀이 누구 이름으로 되어 있는가 여부입니다. 따라서 에이전트가 소셜넘버만 나오면 명의변경이 가능하다는 것은 약간 애매한 부분입니다.
•주택 구입시 시아버지와 함께 타이틀에 함께 님의 이름을 올리실 수도 있으며 차후 님이 주택대출을 받을 수 있는 조건을 갖추신다면 타이틀에서 시아버지 이름을 빼서 명의를 님의 것으로 만들 수 있습니다. 또한 님이 소셜넘버가 나오게 되면 시아버지가 대출을 받고 님이 동반자로 이름을 올리시면 크레딧을 쌓는데 크게 도움이 됩니다. 물론 페이먼트를 잘 내야 하겠지요.
•미국에서 주택 구입은 한국과는 조금 다르므로 많이 숙지하셔야 합니다. 기본적으로 계약서와 함께 부대적으로 받는 서류만해도 책 2권 정도 됩니다. 그것도 죄다 영어지요. 그러므로 자세히 살펴보지 않으면 손해 보는 것이 생깁니다.
•지난 2007년 서브프라임 모기지 사태 이후 주택구입시 구입자의 소득기준을 엄격히 보고 있습니다. 주택 대출이 40만달러일 경우 연간 세전 소득이 15만달러 정도가 원칙으로 굳어지는 분위기입니다. 따라서 다운페이 금액이 높아야 주택구입이 수월해질 수 있습니다.
•페이오프를 해야 명의변경이 가능한 것은 맞는 말이나 실제 절차상으로는 님이 대출을 받는 모기지 기관에서 시아버지 대출금액을 갚아주고 새로운 대출을 받게 되는 것입니다. 따라서 실제 돈이 오고 가지 않으며 시아버지가 페이오프 하실 일도 실제는 없습니다.
•단지 비용이 들어가게 되나 주택구입시보다는 적은 비용이 들어갑
•사족을 달자면 주택구입은 신중하실 필요가 있습니다. 주변 주택 거래 현황을 살펴보시고 경제관련 뉴스도 자세히 보시기 바랍니다. 또한 결론을 내리기 전에 여러 에이전트를 만나 다양한 이야기를 들어보시는 것도 많은 도움이 됩니다.
•충분한 답변이 되었는지요 풍요로운 이민생활을 열어가시기를 기원합니다.
이상 LA에서 미국이민 생활정보은행이었습니다.

[질문]
출처: http://m.ask.koreadaily.com/ask/read.asp?qna_idx=12934
부동산 가격은 25만불이고, 잔액은 15만불정도 남아있읍니다. 자녀에게 명의변경 또는 증여가 가능한지요
자녀의 수입은 30,000 정도, 크레딧 점수도 750정도, 시민권자이고요, 처리기간과 절차는 어떻게 되는지요???

[답변]

(1)수잔 방 (융자전문가)
자녀분 이름으로 명의변경을 하기위해서는
1,부모님이 동의하시면 타이틀에 올리는 방법이 있습니다.이때는 융자를 받지 않았기 때문에 나중에 융자에 대한 책임은 없고 다만 집에 대한 소유권 행사만 할수 있습니다.
2,지금현재로서는 자녀분 이름로만으로는 명의변경을 할수가 없습니다. 명의변경을 하기 위해서는 타이틀에 이름을 올린지 1년이 지나야 재융자를 할수가 있습니다.
3,자녀분 이름으로 재융자를 하면서 부모님이 코싸인를 하시고 부모님을 타이틀 에서 빼는 방법이 있습니다. (이때는 부모님이 융자에 대한 책임은 있지만 집에 대한 소유권 권한은 없습니다.)
•집감정이 25만불이 나오고 잔액이 15만불이라면 재융자를 할수가 있지만, 더 정확하게 알기위해서는 부모님과 자녀분의 택스보고한 2년치와 크래딧 리포트를 봐야 알수가 있습니다. 재융자를 하기 위한 기간은 약 30일-45일이 걸립니다.택스보고 없이 들어가는 프로그램도 있으니까 융자전문가한테 상담을 하시면 자세하게 알수가 있습니다.

(2)곽재혁 (부동산 중개인)
요즈음 부동산 가격이 하락하면서 많이 하시는 질문중에 두가지가 바로 자녀에의 명의 변경과 부부공동 타이틀에서 배우자의 이름을 뺴는 문제에 관한 것입니다. 선생님의 자녀분의 경우는 일단 매매의 방식을 생각하시는것 같으며 융자가 아직 남아있는 경우인것 같습니다. 이럴경우는 일단 1)해당 자녀의 융자승인 여부를 알아보시고 (상황으로 보아서는 인컴이 빚이 전혀 없다면 융자를 받으실수 있는 경우인것 같습니다. 하지만 이는 자세한 정보가 없는 관계로 승인을 받아 보셔야 알수 있습니다) 2) 감정가를 알아보신후 3) 가능하면 매매의 과정을 거치시는편이 나을듯 합니다. 만일 매매의 방식을 취하신다면 3-4주만 잡으시면 됩니다. 에스크로를 이용하셔서 만일 부모님에게 융자가 있으시다면 에스크로를 통해서 기존융자를 갚으셔야 편리합니다.

(3) Joseph Kim (New Star Realty)
소유권만 변경하기위하여서는 귀하가 자녀 이름으로 Grant deed 를 부모님만 서명, 공증하고 카운티에 등기하면 됨니다. 가족간의 소유권 이전임으로 소유권 이전 비용 (Transfer tax) 도 면제 됨니다. 그러나 은행융자에 대한 이름은 귀하에게 남아 있음으로 융자를 받은 사람은 소유권을 변경시에는 융자 전액을 상환하여야 하는 은행융자 규정을 위반 한 상태가 됨으로 시간을 두고 자녀분이 재융자를 신청하여 집 소유권 자가 은행융자을 받은 것으로 정리하는 것이 좋습니다.

[질문]
출처: http://m.ask.koreadaily.com/ask/read.asp?qna_idx=93290
저희 노부부가 살고있는 작은콘도(paid-off.시세30만불)를 사정이있어 명의를 자식이름으로 바꾸고저 합니다. 이때 명의변경을 하려면
(1) LA County Office에 Quit Claim Deed를 작성 제출하면 되는것인지
(2) Escrow Office에 제반 서류절차를 의뢰해야 되는지
(3) 다른 그 어떤방법이 있는것인지 궁금해서 여쭙니다.
(4) 또 제자식에게 명의이전에 따르는 세금등 금전상불이익은 없겠는죠.

[답변]:
케빈 장 (변호사)
Recorder's office 에 접수를 하시면 되실듯 사료되며, 자녀분에게 상속을 하시는 것이라면 상속세 면제에 해당하는 금액(?) 이므로, 별도의 상속세를 지불하지 않으셔도 되실듯 사료됩니다. 상속이므로 Escrow 절차를 밟지 않으셔도 되실듯 사료됩니다. 하지만, 해당 콘도가 상속되면, 해당 콘도의 재산세는 오를수 있으므로 담당 CPA 분과 상의해보시기를 권해드리겠습니다.