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증여를 위한 명의변경시 유의사항 - 거액경우(매매형식)

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admin
Date
2019-12-04 11:48
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출처: http://www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=5485274

박영선 (써니 박) / 유산상속전문변호사

무작정 증여라 표시하면 낭패 볼 수 있어
IRS·카운티정부에서 정보교류 하고 검토

가족 사이에서 부동산 명의를 바꾸며 아무 생각 없이 증여라고 표시하게 되면 낭패를 볼 수도 있다. 국세청과 카운티정부가 증여된 부동산에 대한 정보를 교류하기 때문이다.

부동산을 가족간에 주고 받을 때, 명의를 바꾸는 등기를 접수하며 명의 변경의 이유를 "이 거래는 증여이기 때문에 세금이 적용되지 않는다"고 적어내는 경우가 많다. 이는 명의 변경시 카운티정부에 내야하는 'Documentary Tax'나 매년 부과되는 부동산세가 올라가는 것을 막기 위한 것이다. 이런 사례는 법률 서류 대행 사무소나 에스크로 회사를 통해 명의변경을 할 때 빈번이 발생한다. 세금을 피할 수 있다는 말에 서류에 그냥 서명하기 때문이다.

그러나, 때에 따라 가족간의 명의 변경이 반드시 증여가 아닌 경우도 있다. 한 예로 실 주인은 부모인데 자녀 이름으로 부동산을 해 놓았다가 부모로 다시 부동산을 돌리는 사례를 꼽을 수 있다. 증여로 부동산을 넘기면 부동산을 주는 사람이 다음해 소득세 보고와 함께 증여세 보고를 해야 하는데 많은 사람은 증여세 보고를 하지 않고 넘긴다.
--다만 1만 4,000달러 이상의 증여가 일어나기에 증여세 보고는 해야 합니다.
--증여받은 재산의 양도 소득세는 재산 구입 시 가격과 재산을 팔았을 때 가격 차이를 계산해서 세금을 부과합니다. 이와 달리 상속은 상속받은 시점의 시장 가격과 재산을 팔았을 때의 가격 차이에 세금이 계산이 됩니다.


실제로 2011년 초에는 국세청이 정식으로 주 정부에 증여로 보고된 부동산의 명단을 요구한 사례도 있었다. 당시 연방정부의 국고가 부족하여 그것을 채우기 위해 공격적인 방법을 택했다고 전문인들은 보았는데, 이로 인해 많은 사람이 긴장했었다. 증여된 부동산의 순수가격(시장가격에서 은행 융자가격을 제한 것)이 증여세 면제금액보다 높은 경우 증여세가 바로 매겨질 수 있기 때문이다.

물론 2013년 이후 증여세 면제금액이 500만 달러 이상으로 수직상승 했기 때문에 이전된 부동산 가격이 면제금액을 넘지 않고 과거에 증여세가 저촉되는 증여를 하지 않았다면 세금을 내지는 않는다. 그러나 세금보고의 의무가 없어지는 것은 아니다. 그렇기 때문에 부동산 이전시 주의가 필요하다.

최근 국고가 부족하여 세금이나 공과금을 최대한 징수하려는 것은 국세청뿐만이 아니다. 카운티에 소속된 과세산정국에서도 부동산의 명의가 바뀐 경우 부동산 세금을 상승 조정해야 하는 거래였는지를 자세히 조사하고 있다.

예를 들면, 과거 10년 사이에 리빙트러스트로 부동산의 명의를 바꾼 후 카운티에서 리빙트러스트의 사본을 요구한 적이 거의 없었다. 변호사가 등기를 준비할 때 부동산을 리빙트러스트로 이전하므로 부동산세가 다시 매겨지지 않아도 된다는 것만 명시하면 무사 통과였다. 그러던 것이 최근엔 카운티에서 확인절차로 트러스트의 카피본을 달라는 서면요구를 받는 사례가 늘고 있다. 이런 서면요구를 받은 의뢰인은 당황하게 되고 리빙트러스트 같은 개인적인 서류를 관공서에 제출하는 것이 꺼림칙할 수 있다.

이렇듯 부동산의 명의가 가족 사이에서 바뀌는 경우 여러 공공기관에서 자세히 검토할 수 있으므로 부동산 등기이전시 각별한 주의가 필요하다.

▶문의:(213)627-6608 / (714) 752-4343