미국재산관리 Q&A (게시판)

Quitclaim Deed 명의변경

Author
admin
Date
2019-12-04 12:25
Views
131
[질문]
출처: http://m.ask.koreadaily.com/ask/read.asp?qna_idx=82128
Quitclaim Deed and Grand Deed 를 작성하여 명의를 변경하려합니다. 실제적으로 누나 집인데 그간 사정상 그 누나집이
동생인 제 명의로 되있고, 모기지론 도 제 명의로 되어있습니다.
이제 그집을 Quitclaim Deed 를 작성하여 누나 딸인 조카에게 양도하려 합니다.. 남은 모기지는 누나가 가게를 정리하여 생긴 자금으로전부 페이 오프 하려합니다..( 딸에게 기부트 형식으로..)
이럴때 주의할점이든지, 이게 바른 방법인지, 이보다 더 좋은 방법이 있는지 조언 부탁드립니다.

[답변]

(1) 박동익 (공인 세무사)
원칙적인 말씀을 드립니다. 명의와 payment를 질문하신 분이 이행하셨으므로 명의 이정에 따른 세법상 증여세 신고 납부 의무를 질문하신 분이 이행하여야 할 의무가 있습니다
신고 납부의무: 명의를 조카에게 이전하는 것은, 현재의 시세로 조카에게 부동산을 증여하는 것 입니다. 그러므로 증여세에 대한 신고와 납부의무가 있습니다. 증여세는 대부분 다음해 4월15일까지 신고만 하면 됩니다. 증여세 평생공제액이 $5.430,000 (2014년 5,340,000)이라 증여세는 없습니다. 그러나 신고는 해야 합니다.

(2) 사무엘 이 (공인 세무사)
대부분의 경우 Quitclaim Deed and Grand Deed를 파일하여 명의변경을 너무 간단히 생각하는것을 보면서 안타까움을 금할수 없습니다.}
1. 모기지 론에 싸인하신분의 이름은 제거할수 없습니다. 론에대한 책임이 있는 사람의 이름을 제거하면 누가 책임을 질수있나요? 일단 발견되면 남아있는 론 금액을 일시에 상환하여야 합니다.
2. Ownership이 변경되면 재산세 재 감정이 이루어 집니다. 따라서 재산세 변경이 있게 됩니다.
3. Ownership 변경은 갖고있는 지분의 양도입니다. 따라서 IRS에 증여보고를 하여야 합니다. 다만 보고만 하고 증여세 부과는 없습니다. 왜냐하면 2015년 기준 평생 $5,425,000까지는 증여및 상속세 면제가 되기 때문입니다.

(3) 이재욱 (변호사, 세무사, 변리사)
Grand Deed라게 무엇인가요? 제가 추측하기론 Grant Deed를 잘못 사용하신 것이 아닌가요. 여하간에 Quitclaim Deed란 해당 DEED에 대해 아무런 보장을 하지 않는 것을 말합니다. Grant DEED란 자산을 이전하는 경우에 기본적인 5대 보장이 들어가는 General warranty deed와 일부만 들어가는 Specific warranty deed가 있구요.
귀하가 말하는 Quitclaim Deed란 이런 warranty가 전혀 없는 것으로서, 해당 Grant로 인해 이전되는 재산에 대해 그 소유권의 존재여부까지 전혀 관심없이 보장하지 않고 넘어가는 것을 말합니다.
이러한 경우 매도인인 귀하는 Grantor로서 매수인인 귀하의 누나의 조카게게 Quitclaim Deed로 이전하겠다면, 귀하가 해당 물건에 대한 소유권을 비롯한 일체의 부담을 가진 것까지도 귀하가 책임지지 않고 모두 매수인인 Grantee에게 책임을 지우겠다는 것이 됩니다.
따라서, 귀하로서는 별달리 책임을 질일도 없게 됩니다. 해당 Grant of title transfer와 관련하여서는. 물론 Grantee인 귀하의 조카가 귀하의 소유권등과 이에 대한 부담등으로 인해 피해를 보더라도 귀하를 상대로 소송의 제기가 불가합니다. 모든 불이익은 귀하의 조카가 부담하게 되기 때문입니다. 그게 Grant Deed의 하나의 유형인 Quitclaim Deed라는 것입니다