한국재산관리 Q&A (게시판)

세무공무원이 말하는 부동산 거래시 유의사항

Author
admin
Date
2020-02-07 19:16
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출처: http://blog.daum.net/goodtaxman/2803784

1. 모든 부동산 거래(매매, 상속, 증여)시 수수료를 지급하더라도 세무전문가(세무사,회계사)의 상담후 거래를 하시기 바랍니다. 약간의 수수료를 절약하려다 그 수수료의 수천배의 세금을  내는 경우가 많습니다.


세무사도 포기했다…‘양도소득세’ 얼마나 복잡해졌길래   https://youtu.be/aW1wAZLQwiQ 

예) A. 배우자 이월과세나 부당행위계산부인
B. 따로 살지만 소득자료 없는 자녀의 주택 때문에 1세대 2(3)주택이 되는 경우
C. 같이 사는 형제나 자매가 보유한 주택 때문에 1세대 2(3)주택이 되는 경우
D. 주민등록만 같은 가족(직계존속 등)의 주택 때문에 1세대 2(3)주택이 되는 경우

세대구성 현황은 양도 당시를 기준으로 판단
(
즉 서류상이 아닌 실제로 세대분리 후 양도하면 비과세가 가능) 
이 사실을 모르고 있다가 동일세대원인 상태에서 양도하여 세금이 부과되면 내가 알았으면 그렇게 했겠냐?며 억울해 하시는데 양도 이후에는 방법이 없습니다.

* 미리 세무전문가의 상담없이 거래(매매, 상속, 증여)시 사고가 발생하고 난 이후에는 사후 수습이 정말 힙들어 집니다.  경제적 여유가 있는 분들은 미리미리 세무전문가와 상의하여 처리하기 때문에 세무서에 와서 억울하다고 하소연하는 분들은 다들 경제적으로 사정이 안좋으신 분들이 많은데  세무공무원에게는 불쌍한 분들을 도와줄 재량권이 없습니다.

→ 근무하다보면 세무사사무실에서의 상담은 수수료를 내야하기 때문에,  세무서에 전화하여 세무공무원에게 문의하고 이름까지 물어보는 경우가 있는데요. 이름을 물어보는 이유는 아마도 세무공무원이 알려준대로 했다가 만약 잘못되면 세무공무원에게 책임을 물으려고 하는 것 같은데, 고의로 잘못된 안내를 하진 않지만 설령 세무공무원이 잘못된 안내를 했다고 하더라도 책임을 질수는 없으니 꼭 알아두시기 바랍니다.

* 자기작성교실서 잘못된 신고 안내,  납세자 책임 ☜ 클릭해 보세요.

* 세금에 대한 일반 국민들의 인식   http://blog.daum.net/goodtaxman/2803859

☞ 잘못된 인식으로 인해 국민들이 많은 피해를 보고 있지만 개선은 어려울 듯...

2. 요즘은 모든 양도소득세 과세대상이 실거래가 신고대상 입니다.

•업계약서나 다운계약서 작성하지 마시기 바랍니다. 허위 계약서나 이중계약서 작성은 세법상 사기 기타 부정한 방법에 해당하여 부과제척기한이 5년이 아닌 10년으로 연장됩니다.  즉 10년간 추가 고지서가 나올까 마음을 졸여야 합니다.  납부불성실가산세(1일에 3(5)/10,000)도 감안하셔야죠...
-  즉 1000만원 탈세했다가 10년간 마음 고생후 10년쯤 지나서 납부불성실가산세만 1,000만원 더해서 2,000만원 이상의 고지서가 나갈수도 있습니다.(비과세, 감면 혜택도 박탈됩니다)

3. 모든 거래대금의 수수는 매수자의 통장으로 계좌이체나 무통장입금을 통해서 하시기를 바랍니다. 세무서에서 과세자료를 처리하다 보면 거래당사자간 주장하는거래금액이 상이한 경우가 상당히 많습니다. 

•동일한 부동산을 매매했는데 판 사람은 5억원에 팔았다고 주장하고, 산 사람은 7억원에 샀다고 주장하는 경우과 꽤 많습니다.
• 또한 중간에서 거래당사자간 거래대금을 속여 가로채는 중개인도 있을수 있습니다. 특히 미등록인 중개업자와 거래한 경우 거래 당사자가 모두 세무서 방문하여 억울하다고 하소연하는 경우도 많습니다.
• 부동산의 매매대금을 현금으로 받아서 그 자리에서 현금으로 중개수수료 주시는 경우가 있는데 이럴 경우 현금으로 주는 것은 위험할 수 있습니다. 현금을 주고 영수증을 받으면 된다고 생각할 수 있지만 영수증엔 중개인의 사업자등록번호나 주민등록번호가 없습니다.  5년 이상 지나서 부동산 양도 후에 양도소득세 신고를 했는데 세무서에서 영수증을 믿을 수 없다고 금융증빙(통장거래내역) 달라고 했을 때 현금으로 줬으니 금융증빙은 없고, 중개사사무실은 없어지고, 중개인 인적사항도 모르면 어떻게 하실런지???   현금으로 줬다는 납세자의 말만 믿고 처리는 못합니다.

4. 부동산을 신축하거나 인테리어 공사를 할 경우에도 꼭 적격증빙(세금계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표)를 받으시기 바랍니다.  간혹 상기 적격증빙을 발급해주지 않으려는 업체가 있거나 다른 사업자의 세금계산서 등을 주는 경우가 있습니다. 

•또 적격증빙 요구시 부가가치세 10%를 추가로 요구할 수도 있습니다. 공사비에 추가로 10%를 요구하는 것은 부가가치세를 부담하고 적격증빙을 받을 것인지 아니면 부가가치세를 내지 않고 그 만큼 싸게 할 것이냐의 문제입니다.
• 문제는 지금의 부가가치세 10%(100만원)를 절약하기 위해 10%를 부담하지 않고 적격증빙을 받지 않고 있다가 차후에 해당 부동산을 양도하고 양도소득세 계산시 고율(약 42% 이상)의 세율 때문에 420만원을 이상을 더 내는 경우가 생길수 있습니다.
•   이런 경우에 나중에 세금을 많이 내는 것이 너무 억울하여 작은 공사업체나 당초 업체에 가서 부가가치세와 약간의 웃돈을 주고 허위 세금계산서 등을 발급 받아서 제출하는 경우가 있습니다.  세금계산서는 거래 당시에 발급 받은 것만 인정(공제)가 됩니다. 또 경우에 따라선 공사대금을 지급한 금융증빙을 요구할 수도 있으며, 허위 증빙을 신고한 것이 발견되면 40%의 가산세까지 부담해야 합니다.

5. 부동산매매계약서(매도)는 매도 후 10년이상 보관후 아무일이 없을 경우에 폐기하기를 권합니다.
• 하지만 대부분의 국민들은 부동산 양도 후 바로 폐기하는 경우가 대부분이라는 것 잘 압니다. 이럴 경우 본인은 다운계약서나 업계약서를 작성하지 않았다고 해도 피해를 볼수도 있기 때문입니다.
• 본인은 부동산을 5억원에 양도하여 정상적으로 신고를 했다고 하더라도 해당 부동산을 취득한 사람들이 5년후에 이 부동산을 10억원에 양도하면서 5억원이 아닌 7억원에 취득했다고 가짜계약서를 제출한다면 5억원짜리 계약서가 진짜인지 7억짜리 계약서가 진짜인지 알수 없게 됩니다. 계약서 외 증빙서류(금융증빙)로 판단하게 됩니다.
• 물론 금융거래증빙이 완벽하게 있다면 문제가 없지만 많은 분들이 아직도 현금거래를 선호하는 바람에 오랜 세월이 지난 상황에서 증빙을 확보하기 어려운게 현실입니다. (꼭 통장으로 거래하시기를 권합니다)
• 그러므로 반드시 부동산 매매대금은 반드시 은행을 통해서 계좌이체나 무통장입금증 등 증거가 남든 방법으로 돈을 지급해야만 증거서류로 인정 받을 수 있습니다.
• 간혹 부동산을 거래할 당시 통장에서 돈을 인출했으니 분명 부동산 매대금으로 부동산 매도자에게 지급했을 거라고 하는 사람들이 있습니다만. 세무공무원 입장에서 심증은 갈수도 있으나 당시 그 큰돈을 인출해서 자동차를 샀는지? 과자를 사먹었는지 부동산매매 대금으로 지급했는지 확정적으로 알수는 없습니다.


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•양도자는 5억원에 팔았다는데 그 부동산 취득한 사람은 7억원에 샀다고 주장하는 경우입니다.  예전엔 관행적으로 다운계약서를 쓰는 경우가 많았었는데 취득시에는 인감증명서 첨부하여 다운계약서를 작성했다 그 부동산을 양도할때는 정작 본인이 세금을 많이 내게되면 신고할 때 실제 매매계약서를 제출합니다.
•이럴 경우 당초 양도자는 1천만원의 세금을 줄이려고 다운계약서를 작성했다가 4~5년이 지난후 가산세 포함하여 2천만원 가까이 나오는 경우도 있습니다. 본인들은 관행대로 했다고 주장하는데...
•법은 다운계약서를 인정하지도 권장하지도 않았습니다.
•당연히 억울할 수 있습니다. 당초 인감증명서까지 첨부하여 다운계약서 작성에 합의를 해서 그만큼 싸게 팔았는데  몇년이 지나서 실제 계약서를 제출하는 것은 당초 약속을 깻으니 신의칙에 위반이죠..
•예전에 기준시가 신고라서 문제가 덜 했지만 지금은 모든 양도소득세 신고가 실거래가 신고라서 문제는 계속 될 것입니다...