한국재산관리 Q&A (게시판)

[1가구1주택] 비거주자 양도소득세 계산

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admin
Date
2020-02-08 18:59
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구대리의 회계 이야기(2018.3월)
출처: https://yourtime.tistory.com/178

•1세대 1주택의 양도소득세 면제조건은 양도일 현재 소득세법상 '거주자'에 해당되어야 하고, 소득세법상 '거주자'신분으로 주택을 보유한 기간이 2년 이상이어야 하며, 1세대가 다른 주택을 소유하지 않아야 합니다. 단, 양도가액 9억 초과하는 고가주택은 9억을 초과하는 금액에 대해 양도소득세가 부과됩니다.


■조정대상 지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
취득당시 조정대상지역의 주택인 경우 보유기간 2년 거주기간2년이상이어야 합니다.  취득이후 조정대상 지역으로 지정된경우는 제외됩니다. 즉, 조정대상지역이라 해도 2017년 8월 2일 이전 매입한 주택은 거주요건 2년이 필요치 않지만 2017년 8월 3일 이후 매입한 주택은 거주요건 2년이상이어야 합니다.

■비거주자 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
외국에 거주하는 사람이 국내에 있는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요?  세법에서는 영주권이나 시민권 등의 보유 여부와 상관없이 거주자인지 비거주자인지로 판단합니다.

▶다만 양도당시 비거주자에 해당하는 경우라도 소득세법시행령 제154조 1항 2호 나목 규정에 근거하여 해외이주법에 의한 국외이주로 아래 요건을 만족하는 경우 1세대1주택 비과세 특례규정 적용이 가능하며, 이경우 해외이주법에 따른 현지이주의 경우도 동일하게 적용됩니다.

①거주자인 상태에서 취득한 주택일 것  ②출국일 및 양도일 현재 1주택을 보유할 것 ③세대전원이 출국할 것  ④출국일(현지이주의 경우 영주권 또는 그에 준하는 장기 체류 자격을 취득한날) 로부터 2년 이내에 양도할 것

※ 해외이주자 는 이민자수속절차를 하고 나가는것이며, 현지이주자는  출국때 일반여권, 관광여권으로 갔다가 영주권을 취득한사람입니다.

▶비거주자가 국내로 들어와서 거주자로 인정받는 경우
‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말합니다. 따라서 영주권이나 시민권과 관계없이 국내에 주소를 두고 있거나, 국내체류기간이 길면 거주자로 판단합니다. 세법에서 주소는 국내에 소재하는 자산 및 가족들의 생활관계에 따라 판단을 하고 사는 곳은 주소처럼 밀접한 생활관계는 아니라도 실제 주로 거주하는 장소로 판단합니다. 양쪽 나라에서 거주하는 것으로 판단되는 경우에는 각국과의 조세조약에 따라 판단합니다.

■ 거주자 vs 비거주자 1세대 1주택 비과세 차이

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비거주자의 한국 양도소득세는 어떻게 계산하는가?
(한국촌): http://www.hankookchon.com/bbs_shop/read.htm?me_popup=&auto_frame=&cate_sub_idx=0&list_mode=board&board_code=tax&search_key=&key=&page=5&idx=111130

사례연구
취득가액: 296백만원, 양도가액: 650백만원 (예상) > 양도차익: 약 354백만원(예상)
취득일자: 1995년 12월(잔금: 12/5)(등기접수: 12/12) > 보유기간: 약25년
ㆍ 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
ㆍ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제(토지,건물의 경우)
ㆍ 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
ㆍ 산출세액 = 과세표준 × 세율
ㆍ 납부세액 = 산출세액 - 세액공제,감면세액공
♦자가계산 사례
[장특공 30%경우]
ㆍ 양도차익(354백만원)-(필요경비) - 장특공30% (106백만원) =  양도소득 (248백만원)
ㆍ 양도소득(24,800만원) - 기본공제(250만원) = 과세표준 (24,550만원)
ㆍ 과세표준 (24,550만원) x 기본세율(35%) = 산출세액(8,592만원)
ㆍ 산출세액 (8,592만원) - 누진공제(1,490만원) = 자진납부 (7,102만원) (감면세액)
[장특공 80%경우](필요경비 불포함)
ㆍ 양도차익(354백만원)-(필요경비) - 장특공80% (283백만원) =  양도소득 (71백만원)
ㆍ 양도소득(7,100만원) - 기본공제(250만원) = 과세표준 (6,850만원)
ㆍ 과세표준 (6,850만원) x 기본세율(24%) = 산출세액(1,644만원)
ㆍ 산출세액 (1,644만원) - 누진공제(522만원) = 자진납부 (1,122만원) (감면세액)
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(6)강태범세무사
(주엽동 83): 공인회계사
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(7)**한국세무회계: 방범권 (장항동: 일산동구 중앙로 1233): 교수(저서)(2015)
-전화: 010-7179-1029, 카톡: ctabk1029
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(8)**태원세무법인 (장항동: 일산동구 중앙로 1233):
국세청17년(1997)

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-대표전화 031-903-9900, Fax:031-903-9904 taewon7701@hanmail.net
(9)**세무법인로맥 경기북부지사: 변종화 (장항동: 중앙로1275): 양도세실무
-https://blog.naver.com/b9080048
-전화: (
031)908-9092/9032, Fax : 0502-907-9074  p5380357@naver.com
(10)세무법인 다솔 (일산지점: 백마)
-http://www.dasoltax.com/index.php
-Tel 02-550-2000 dasoltax@hanmail.net
일산지점: 김용익T. 031-917-0801F. 0505-310-0801yiki1957@naver.com

3-1.한국 세법상 거주자와 비거주자의 납세의무 차이점
•거주자는 전 세계 소득에 대하여 납세의무를 부담하지만, 비거주자는 국내원천소득(Domestic Source Income)에 대하여만 한국에 서 납세의무를 부담한다.
•개인의 경우 원칙적으로 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 경우 한국 의 거주자로 보며, 그 외의 자는 비거주자로 본다. 여기서 주소란 생활의 근거가 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단한다
•또한 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 거주자로 본다. 예를 들어, 영주권자가 한국에서 사업을 하면서 가족과 함께 183일이상 거소를 두고 한국에 거주하는 경우에는 한국의 거주자에 해당된다
•영주권자가 국내 (한국)에서 생업에 종사할 목적 등으로 영주귀국하려면 영주귀국을 증명할 수 있는 서류(영주권 또는 영주권에 준하는 장기체류 자격의 취소를 확인할 수 있는 서류와 거주여권을 말함)를 갖추어 외교통상부장관에게 신고하여 영주귀국 확인서를 발급하여야 함
♣세법상 거주자관련 주요예규등 (답변: 거소증 유효하던 과거시점)
•거주자는 주민등록여부와 어떠한 관련이 있는가? 재외선거인은 주민등록이 되어있지 않은 국민(주민등록 말소자 포함)이며, 국외부재자는 주민등록이 되어있는 사람으로서 외국에서 투표를 하려는 국민이다. 그러나 재외국민도 재외국민이 표기된 주민등록증이 발급됩니다 (이제 거소증 없어졌음). 재외국민으로 등록후 또는 국외이주신고후 발급신청 합니다. 따라서 소득세법상 주민등록은 상관없습니다.
① 비거주자가 재외국민국내거소신고증 등을 소유한 경우 거주자로 볼 수 있는지 여부
-거주자와 비거주자의 구분은 거주기간ㆍ직업ㆍ국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내
소재 자산유무 등을 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 국내에 거주하는
비거주자가 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진
때와 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여
1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 거주자로 보는 것으로, 질의의 재외
국민국내거소신고증 또는 외국국적동포국내거소신고증 소지자가 여기에 해당하는 지는
사실판단할 사항입니다.
② 거주자 여부는 주민등록·말소 등의 공부상으로 판정하는 것이 아님
-거주자와 비거주자의 구분은「주민등록법」에 의한 주민등록·말소 등의 공부상으로
판정하는 것이 아니라 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등
생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하는 것으로 거주자가 계속하여 1년 이상 국외에
거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지고 가족과 함께 출국하여 국내에 생활의 근
거가 없는 경우에는 출국하는 날의 다음날부터 비거주자에 해당하는 것이며, 비거주자에 해당하는 자가 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는
직업을 가진 때에는 「소득세법」 시행령 제2조 제3항 및 「소득세법」 기본통칙 1-7
【거주자 또는 비거주자가 되는 시기】제1항 제2호의 규정에 의하여 당해 사유가 발생
한 날부터 거주자에 해당하는 것임
③ 소득세법상의 거주자가 되는 시기
귀 질의의 경우 소득세법 시행령 제4조 제3항의 “국내에 거소를 둔 기간이 2과세
기간에 걸쳐 1년 이상인 경우에는 국내에 1년 이상 거소를 둔 것으로 본다”에서 “2과세
기간에 걸쳐 1년 이상”이란 2과세기간 동안을 통산하여 1년 이상을 말하는 것으로 국내에
1년 이상 거소를 둔 날부터 거주자로 보는 것입니다.
④ 국외 유학생 등
계속하여 1년이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지고 출국하거나, 국외에서 직업을 갖고 1년이상 계속하여 거주하는 때에도 국내에 가족 및 자산의 유무등과
관련하여 생활의 근거가 국내에 있는 것으로 인정되는 경우에는 소득세법상 거주자로
본다.(소득 1264-2503, ’84.7.27)

♣거주자와 비거주자의 과세소득 범위
가. 거주자의 과세소득 범위
•거주자에게는 소득세법에서 규정하는 모든 소득에 대해서 과세한다. 즉, 국내외 에서 발생한 소득세가 과세되는 모든 소득에 대해서 과세한다.
•다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 외국인 거주자에게는 과세대상 소득 중 국외에서 발생한 소득의 경우 국내 에서 지급되거나 국내로 송금된 소득에 대해서만 과세한다(소득법 3§①).
•여기서 “외국인”의 범위에 대한민국 국적을 보유하는 자로서 외국에 영주하는 자는 포함되지  아니한다(국제세원-588, 2009.11.30).
나. 비거주자의 과세소득 범위
•비거주자에게는 소득세법 제119조에 따른 국내원천소득에 대해서만 과세한다.
-원천소득의 종류는 이자소득, 배당소득, 부동산소득, 선박등 임대소득, 사업소득, 인적용역소득, 근로소득, 퇴직소득, 연금소득, 양도소귿, 사용료소득, 유가증궈양도소득, 기타소득

3-2.한국 양도소득세 납세의무
•일반적으로 양도자가 양도일 현재 거주자인 경우에는 국내·외의 모든 자산에 대하여 납세의무가 있으며, 비거주자인 경우에는 국내소재 자산에 대하여만 납세의무가 있다.
•거주자라 함은 국적·성별·나이 및 외국시민권자·외국영주권자·한국국적자 여부에 관계없이 양도일현재 국내(韓國)에 주소를 두거나 183일이상 거소를 둔 자(個人)를 말하며, 비거주자라 함은 거주자가 아닌 자(個人)를 말한다 (3-1 참조).


3-3.한국 양도소득세 세율
•양도소득세의 기본세율은 가장 복잡한 구조의 세율체계를 가지고 있다. 주택의 수, 자산의 종류, 토지의 이용 상황, 보유기간, 등기여부 등에 따라 다양한 세율체계를 가지고 있다.
2944217009_b40f8274_transfer_count_04.gi3-4.비거주자의 한국 양도소득세 계산방법
•한국세법상 비거주자의 양도소득세는 거주자와 동일한 방법으로 세액을 계산하며, 1년(1. 1.~12.31.) 기준으로 양도소득금액은 ‘국내자산’과 ‘국외자산’으로 구분하고, 다시 각각 ‘주식’과 ‘주식外 자산’으로 구분한 4가지 유형의 양도자산별 소득금액을 합산하여 각각 계산한다.
•먼저, 자산별로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 공제하여 양도차익을 계산하는데, 2007. 1. 1일 이후 양도분부터는 양도와 취득가액은 모두 실지거래가 액으로 하며 기타필요경비는 원칙적으로 자본적 지출 등 보유기간 중 실제 소요된 경비를 말한다.
•이어서 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 양도소득금액을 계산한다. 장기보유특별공제가 적용되는 자산은 3년이상 보유한 등기된 토지와 건물이며, 자세한 내용은 FAQ 28에서 설명하기로 한다.

3-5.비거주자의 국내 부동산 양도 시 한국 양도소득세 신고 및 납부
•양도소득세 신고는 예정신고와 확정신고로 나뉘며, 양도일(예 : 2015.4.20.)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예 : 2015.6.30.)에 납세지 관할 세무서장에게 예정신고·납부한다
♣양도하는 부동산 처분건수가 1건뿐이라면 양도소득세 예정신고만 하면 되고 확정신고는 할 필요가 없지만 만약에 2건 이상의 처분이 발생하였다면 양도소득을 합산하여 신고하여야 하므로 2건 이상에 대해 각각 예정신고를 한 뒤 이듬해 5월말일까지 직전 연도의 양도차익을 합산하여 이에 대한 확정신고를 해야 합니다.
•또는 마지막 양도에 대한 예정신고를 할 때 그 이전 양도분까지 합산하여 전체 양도차익에 대한 예정신고를 하는 경우에는 이듬해에 확정신고를 할 때와 세금 총액의 차이가 발생하지 않기에 이는 확정신고를 한 것으로 보아 추후에 따로 확정신고를 할 필요가 없습니다.

3-6.비거주자에 대한 한국 양도소득세 장기보유특별공제 적용
♣한국에서 부동산을 3년 이상 장기간 보유하는 경우 장기보유 특별공제를 받는다고 하는데, 비거주자도 장기보유특별공제를 받을 수 있는가? 비거주자도 1세대의 1주택에 대한 장기보유 특별공제 우대율을 적용받을 수 있는가?
•장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 등기된 부동산을 양도하는 경우 및 조합원입주권을 양도하는 경우에 적용받을 수 있다. 장기보유특별공제액은 자산의 보유기간에 따라 양도차익의 10%~30%(1세대 1주택인 경우  24%~80%)를 공제한다.
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•다만 2010년 이후 양도분부터 비거주자는 소득세법 제121조제2항에 따라 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율(24%~80%)을 적용하지 않고 10%~30%공제율만을 적용한다.
그러나 비거주자가 3년이상 보유한 주택에 거주한 상태로 거주자로 전환되 어 1세대 1주택을 양도하는 경우에는 특례 공제율(24%~80%)을 적용받을 수 있다. 이 경우 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 한다 (비거주자일 때 보유한 기간도 포함함)
양도일 현재 거주자인 경우에는 1세대 1주택 비과세 여부를 우선 검토
•2009.12.31. 이전 양도분에 대해서 종전에는 비거주자에게는 1세대의 1주택 에 대한 공제율(최고 80%)을 적용하지 않았으나, 예규 (국세청 자료포함 ) 변경에 따라 비거주자도 거주자와 동일한 공제율을 적용받을 수 있는 길이 열리게 되었다 (기획재정부 국제 조세제도과-572, 2012년12월26.).
--이에 따라 비거주자가 2009년말 이전에 한국 내에 1주택만을 보유하다 양도하고 일반 공제율(10%~30%)을 적용받은 경우로서 불복청구 중인 경우와 경정청구 기한 이 경과하지 않은 2009년 양도분의 경우(2009년 양도분의 경우 경정청구기한은 2015년 5월 31일까지임)경정청구를 신청하면 1세대 1주택에 대한 장기보유특별 공제율(24%~80%)을 적용받을 수 있다.
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※ 2015.1.1.이후 경정청구하는 분부터 경정청구기간을 3년에서 5년으로 연장
♣장기보유특별공제란 말 그대로 부동산을 장기간 보유하면 양도소득세에서 특별히 공제해주는 것을 말합니다. 흔히 ‘장특공’이라고들 하죠. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익의 일정비율만큼을 공제해줍니다. 단, 미등기자산이나 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제를 못 받습니다. 이를테면 서울에 아파트 2채를 보유한 다주택자의 경우, 먼저 파는 한 채는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
•1세대 1주택 비과세 요건을 채운 양도가액 9억원 이하라면, 양도소득세가 비과세라서 공제를 받고 말고 할 게 없습니다. 그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었지만, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세하며 또한 장기보유특별공제를 연 8%씩 해줍니다. 보유기간이 3년 이상 4년 미만일 경우 공제율이 24%이고, 최대 공제율은 10년 이상일 때 80%입니다.
-실제로 고가주택도 장기보유특별공제를 80%까지 받으면 양도소득세가 크게 줄어듭니다. 다만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 고가 1주택자는 2년 이상 거주한 경우만 장기보유특별공제(10년, 최대 80%) 적용되며, 2년 미만 거주 시 일반 장기보유특별공제(15년, 최대 30%)가 적용됩니다.
♣ 올해(2020)부터 변경되는 장기보유특별공제의 경우 3년 이상 보유한 1세대 1주택자는 24%, 다주택자‧토지‧건물‧입주권은 6%(종전 10%), 1세대 1주택자가 5년 이상 보유시 40% 공제를, 다주택자‧토지‧건물‧입주권 등 5년 이상 보유 시 10%(종전 15%)를 공제 받으며, 10년 이상 보유시 1세대 1주택자는 80% 공제를, 다주택자‧토지‧건물‧입주권은 20%(종전 30%) 공제를 받게 된다

3-7.영주권자에 대한 한국 양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용

•1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 양도자가 양도일 현재 소득세법상 거주자인 경우에 한정하여 적용한다.
•다만, 1세대가 출국일 및 양도일 현재 1주택만을 보유한 경우로서 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국한 후 출국일(현지이주의 경우는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날)부터 2년 이내에 당해 1주택을 양도하는 경우에 는 비록 양도일 현재 비거주자일지라도 보유기간(2년 이상 보유, 2012.6.28. 이전 양도시에는 3년)의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세(양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 한정됨)된다.
•그러나 출국한 후 2년이 경과된 뒤에 주택을 양도하는 경우에는 출국일 현재 이미 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우일지라도 비과세 특례규정이 적용되지 아니한다.

3-9.한국에 돌아가서 거주하는 경우 한국 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건
§1세대 1주택 비과세 대상이 아닌데, 한국에 돌아가서 일정기간 거주하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는가?
•거주자 상태에서 국내 소재 1주택을 취득하고 비거주자가 되었다가 다시 거주자가 되거나, 비거주자 신분 상태에서 국내소재 1주택을 취득한 후 거주자가 된 경우, 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 거주자 신분에서 당해 주택을 2년 이상 보유한 경우 양도소득세가 비과세(양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 한정됨)된다.
•비거주자가 국내에 183일 이상 거주함으로써 거주자로 신분이 전환된 경우에 있어서 위의 보유기간(2년 이상인지 여부)의 계산은 거주자 신분에서의 보유기간을 통산하여 계산하며, 비거주자였던 기간은 제외한다.
•예를 들어, 한국에 주택을 한 채 가지고 있는 1세대인 부부가 한국에 귀국하여 일정한 직업이 없이 3년이상 거소를 둔 상태에서 한국에 보유하고 있는 1채의 주택을 양도하는 경우, 183일이 되는 날 거주자가 되고 거주자 신분 상태에서 동 주택을 2년이상 보유하고 양도하는 것이므로 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 또한 한국에 주택을 한 채 가지고 있는 1세대인 부부가 한국으로 귀국하여 남편이 국내에 계속하여 183일 이상 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지게 된 경우, 그 직업을 가진 날부터 2년이 지난 후 동 주택을 양도한다면, 국내에 직업을 가지게 된 날에 거주자가 되고 거주자 신분상태에서 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 것이므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
•다만, 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.
•거주자에 해당하는지의 여부는 한국 내 거주기간(최소 183일이상 거주), 한국에 직업이 있는지 여부, 다른 가족의 거주지 및 재산보유 상태 등을 종합적으로 고려 하여 결정한다.

12.영주권자(시민권자)의 국내 부동산 양도 절차
§영주권자가 국내에 입국하여 부동산을 양도하는 경우 어떤 절차를 거쳐야 하는가? 매수인에게 소유권 이전등기를 넘겨주기 위해서는 어떤 서류가 필요한가?
•영주권자가 한국에 입국하여 국내의 부동산을 양도하는 경우 매수인과 매매계약을 체결하고, 매매대금의 수령과 동시에 매수인에게 등기신청에 필요한 서류를 넘겨주는 것이 일반적인 절차이다.
•매수인이 소유권 이전등기를 할 수 있도록 교부하여야 할 서류는 등기필증(본인이 소유권을 취득할 때 교부받은 것), 주민등록등본(주소를 증명하는 서면), 인감증명 등 이다.
•주소를 증명하는 서면의 경우 영주권자는 출입국관리사무소에 ‘국내거소신고’를 하고, 국내거소신고증을 발급 받아 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다.
•또한, 영주권자는 한국 대사관(영사관)에서 발행한 재외국민 거주사실증명 또는 재외국민등록부등본을 발급받아 이를 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다.
•인감증명의 경우 국내 주소를 가지지 아니한 영주권자는 국내 최종 주소지 또는 본적지를 관할하는 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다. 국내에 거소신고를 한 영주권자는 국내거소를 관할하는 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다.