해외서 2년 이상 살면 10년 넘게 소유한 국내 아파트도 양도세 대상 (권태우세무사)

김중권씨(48)는 1999년에 실거래 아파트를 사서 살다가 2003년 가을 미국으로 유학을 갔다. 지금은 미국에서 직장을 다니면서 영주권자로 살고 있다. 조만간 시민권도 갖게 된다. 한국에서 산 아파트는 지금까지 전세를 주고 있었는데 이제 처분을 하려고 한다. 매매 시 양도소득세를 내야 할까?

Q. 집을 보유한 지는 벌써 10년이 넘었는데, 그동안 오른 아파트값에 대한 세금을 내야 하는지요. 예전에 한시적으로 세금이 면제되었다는 얘기를 들은 적이 있긴 합니다.

A. 국내 세법에 의하면 거주자(183일 국내 거주/거소한 자)가  2년 이상 보유한 1가구 1주택에 대해서는 양도가액이 9억원을 초과하지 않으면 양도소득세가 비과세됩니다.
-즉 양도 당시 거주자가 아닌 경우는 비과세가 적용되지 않습니다 (과세대상 이라는 말)
-다만 비거주자의 과세 부담을 덜어주기 위해 거주자가 출국일로부터 2년 이내에 국내의 1주택을 양도할 때는 비과세가 적용됩니다.

현재 출국일로부터 2년을 초과하여 소유하고 있는 국내 주택이기 때문에 양도소득세는 과세될 것으로 판단됩니다. 다만 영주권 취득일을 출국일로 볼 수 있는 여지가 있으니까 영주권 취득일로부터 매도시점까지의 기간도 확인해봐야 할 것입니다.

Q. 거주자와 비거주자는 어떻게 판단하나요.

A. ‘거주자’란 국내에 주소를 두고 183일 이상 거주(거소)한 개인을 말합니다. ‘비거주자’란 거주자가 아닌 개인을 말합니다. 내국인, 외국인 구분과는 다릅니다. 여기서 주소란 개인의 일반적인 관계가 형성된 장소를 말합니다.

Q. 만약 세금이 있다면 영주권자이면서 매매 시 혹은 미국 시민권자로서 매매 시 신분상의 차이에서 오는 세율의 차이가 있습니까.

A. 영주권자와 시민권자의 세금상 신분 차이는 없습니다. 사실상 거주자 여부로 인한 차이가 발생합니다. 비거주자와 거주자의 주택 양도 관련 세금 차이는 크게 비과세 여부를 제외하고는 동일합니다. 즉 장기보유공제는 과세되는 주택자와 동일하게 적용되며 기본공제도 가능합니다. 예를 들어 10년 이상 보유한 주택의 양도차익이 1억원이라고 가정하면 장기보유공제는 30%가 가능하고 기본공제 250만원도 가능합니다. 따라서 과세표준은 6750만원이 됩니다. 부담할 세액은 주민세를 포함하여 1207만8000원이 됩니다.

Q. 매매계약 체결 후 어떤 과정을 거쳐 세금 문제를 깔끔하게 마무리지을 수 있나요.

A. 양도소득세는 잔금일 또는 소유권 이전 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 세무서에 신고납부해야 합니다. 다만 재외국민의 경우 소유권 이전 절차를 밟는 과정에서 양도소득세의 신고납부를 먼저 한 뒤 세무서장의 확인을 행정관청에 제출해야 매도용 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 있습니다. 양도소득세 신고납부 절차는 본인이 직접 관할 세무서에 신고서를 제출하거나 세무대리인 등을 통해 진행할 수 있습니다. 관할 세무서란 해당 부동산이 소재하는 세무서를 말합니다. 해당 매매가 인감 경유의 대상인지 여부는 행정관청 혹은 매매거래 시에 등기 업무를 진행하는 법무사 등 대리인을 통해 확인할 수 있습니다.

해외이주법
2009년에 해외이주법이라는 것이 생겨서 제 경우는 ‘현지이민’ 경우에는 면제되는 길이 있습니다. 한국에서 영주권을 취득한것이 아니라, 출국은 다른 목적(학업)으로 했지만, 현지(미국)에서 영주권을 취득한 경우입니다. 현지이민의 경우는 “출국일”은 “영주권을 획득한 날”입니다. 영주권 획득한지 2년내에 매매를 하는 경우여서 양도소득세는 비과세라고 합니다.

참고사이트
• 해외로 이주한 사람도 양도세 비과세혜택을 받을수있을까?
과연 처분기간 2년이 경과했다고 해서 비과세 받는 방법은 없을까? 소득세법 시행령 제154조 1세대 1주택의 범위에 대한 조문을 살펴보면 “거주자 및 그 배우자가 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서...” 라고 되어있다.
위 내용을 풀어보면 이민을 간 사람이나 영주권자라도 양도일 당시에만 거주자가 된다면 비과세가 가능하다는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 똑같이 적용받을 수 있다는 말이다
• 영주권자의 국내거주자가 되는 기준 (간단치 않음) 
• 해외거주자 1세대 1주택에 한국내 양도소득세 면제
하지만 위와 같이 한국세법에 의하여 양도소득세를 면제받았다 하더라도 미국거주자인 경우에는 세계의 어느곳에서 발생하는 소득이라도 합산하여 미국에서 소득신고를 해 주어야 하기 때문에 본 1주택과 관련된 양도소득에 대하여도 미국세법의 적용을 받아서 CAPITAL GAIN으로 양도일이 속하는 해의 다음해 4월15일까지 개인소득세 신고시 합산하여 신고 및 납부를 해 주어야 한다
• 한국서 낸 양도소득세, IRS서 소득공제 받아