이민생활 Q&A (게시판)

부부공동명의 관련

Author
admin
Date
2018-07-31 12:08
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타이틀 베스팅
•타이틀 베스팅이란 의미는 "매입한 부동산을 어떤 방법으로 부동산 권리를 소유" 하는지를 말하는 것입니다. 정식적인 매매절차 없이 소유권만 양도하는 경우는 거의 대부분 부모자식간 혹은 부부간인 경우입니다.
•우선 양도 서류(Grant Deed)를 만들기 위해서는 현 소유주와 부동산 주소 누가 어떤 방식으로 소유하게 되는 지에 대한 정보가 필요합니다. 현 소유주와 부동산 주소는 등기된 명의증서를 보고 확인할 수 있습니다. 누가 어떤 방식으로 소유할 것인가는 향후 매각이나 상속을 둘러싼 법적 문제와 관련이 있습니다. 크게는 단독소유와 공동소유로 나눌 수 있습니다. 미혼이거나 기혼이지만 배우자가 권리포기증서(Quitclaim Deed)에 사인을 한 경우 단독으로 부동산을 소유할 수 있습니다.

부동산 소유형태
부동산을 두 사람 이상이 소유하는 공동소유의 형태는 크게 세가지로 나눕니다. 조인트 테넌시(Joint Tenancy) 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common) 커뮤니티 프로퍼티(Community Property) 입니다. 이 세가지 소유형태를 구분하는 가장 큰 차이점은 지분보유 형식 단독매각 여부 상대방이 사망했을 때 지분 처리방식입니다.

(1)조인트 테넌시(Joint Tenancy)
조인트 테넌시는 공동소유자간의 관계가 가장 긴밀하다고 볼 수 있습니다. 공동소유자들의 소유지분이 동일하고 동시에 타이틀을 취득하며 다른 공동소유주의 동의 없이 설령 자신의 몫이라도 타인에게 양도할 수 없으며 한 사람이 사망하는 경우 살아있는 사람이 자동적으로 소유권을 갖게 됩니다 (Right of Survivorship). 사망한 공동소유자는 그 부동산을 상속할 수 없습니다. 따라서 조인트 테넌시는 가족 특히 부부간 공동명의 방식으로 많이 이용하고 있습니다.
•이는 생존한 공동소유주가 사망한 공동소유주의 지분을 자동적으로 양수받게 되어, 상속법원을 거치치 않고 부동산을 상속받을 수 있는 장치이다. 대다수 한인 부부가 캘리포니아주에서 부동산을 공동명의로 소유할 때 조인트 테넌시를 많이 이용한다. 부동산 등기 문서를 볼 때 김철수와 김영희, 남편과 아내, 조인트 테넌츠 즉 ‘A and B, Husband and Wife, Joint tenants’의 구절이 있다면 조인트 테넌시 방식으로 공동소유하고 있는 것이다.
•그러나 부부가 조인트 테넌시 방식으로 부동산을 소유할 경우의 단점은, 생존한 공동소유주가 부동산을 매각하여 양도소득세를 납부하게 되었을 때, 양도소득세 산정 때 세금기준의 상향조정이 사망한 배우자의 지분에만 적용된다는 것이다.

(2)테넌시 인 커먼(Tenancy v. Tenancy in Common)
테넌시 인 커먼은 각자의 지분만큼 재산을 공유하는 형태라 할 수 있습니다. 다른 몫의 지분을 소유하며 각자의 지분을 별도로 제 3자에게 양도할 수 있습니다. 사망자의 지분은 유언으로 또는 상속자에게 이전됩니다. 따라서 이 형태는 부동산 공동투자를 목적으로 하는 사람들에게 적합하다고 볼 수 있습니다.

(3)커뮤니티 프라퍼티(Community Property
•캘리포니아에서 부부가 커뮤니티 프라퍼티(Community Property)로 부동산을 소유하고 있을 경우, 생존한 배우자의 지분에 대하여도 현재의 시가를 기준으로 양도소득세를 산정하게 되므로 양도소득세의 부담을 없애거나 줄일 수 있게 된다.
커뮤니티 프로퍼티는 부부간 공동재산일 때만 사용됩니다. 소유권은 동등하게 1/2로 분리되어 있지만 양도시에 부부가 공동으로 사인해야 한다. 배우자가 사망했을 경우 살아있는 배우자는 1/2의 소유권을 유지하고 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라 양도됩니다. 즉 소유형태는 조인트 테넌시 상속면에서는 테넌시 인 커먼과 유사합니다. 한편 생존자권부 커뮤니티 프로퍼티 (Community Property with Survivorship) 라는 소유방식이 최근 많이 사용되고 있는데 이는 사망한 배우자의 1/2 소유권이 자동으로 생존한 배우자에게 가도록 합니다.