♦조용근의 크리스찬 세무상식 (2019.8월)
•양도소득세는 부동산 등을 팔고 매매차익이 발생한 경우 내는 소득세입니다. 세금이 얼마나 되는지를 알려면 매매차익부터 계산해야 합니다. 이는 ‘팔 때 금액’(양도가액)에서 ‘당초 살 때 금액’(취득가액)을 뺀 금액을 말합니다.
•당초 살 때 금액에는 실제 부동산 거래대금에다 부동산중개 수수료를 비롯해 취득세, 등록세, 등기업무를 대신한 법무사 수수료 등이 포함됩니다. 부동산 보유 중 리모델링 공사, 상하수도 배관공사, 보일러 교체공사 등에 들어간 비용도 공제받습니다.
•부동산을 보유한 연수별로 일정 금액을 추가 공제해주고 있습니다. 소득세법에서는 이를 장기보유특별공제액이라고 합니다. 최소 3년 이상에서 15년 이상까지 10여 단계로 구분해 매매차익의 6%에서 30%에 해당하는 금액을 추가 공제해줍니다. 양도소득기본공제액이라 해서 연간 250만원도 공제해줍니다. 한 해에 여러 건을 팔아도 250만원만 공제합니다.
•결론입니다. 양도소득세는 위에서 언급한 부동산매매 차익에서 장기보유특별공제액과 기본공제액인 250만원을 뺀 차액(세법에서는 ‘양도소득 과세표준’이라 합니다)에다 여기에 해당하는 양도소득세율을 곱해 계산된답니다.
※예를 들어 10년 이상 보유한 주택의 양도차익이 1억원이라고 가정하면 장기보유공제는 30%가 가능하고 기본공제 250만원도 가능합니다. 따라서 과세표준은 6750만원이 됩니다. 부담할 세액은 주민세를 포함하여 1207만8000원이 됩니다.
※국내 세법에 의하면 거주자(183일 국내 거주/거소한 자)가  2년 이상 보유한 1가구 1주택에 대해서는 양도가액이 9억원을 초과하지 않으면 양도소득세가 비과세됩니다. 즉 양도 당시 거주자가 아닌 경우는 비과세가 적용되지 않습니다 (과세대상 이라는 말). 다만 비거주자의 과세 부담을 덜어주기 위해 거주자가 출국일(영주권취득일)로부터 2년 이내에 국내의 1주택을 양도할 때는 비과세가 적용됩니다.