미국재산관리 Q&A (게시판)

리버스 모기지 (Reverse Mortgage)

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admin
Date
2017-04-19 12:51
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미주중앙: http://www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=2714425
미주한국: http://www.koreatimes.com/article/598586
케니 조: http://kenzip.com/board_etzx08/2316?ckattempt=1


62세 이상 은퇴시니어를 위한 역모기지(Reverse mortgage)?
[ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]


역모기지(Reverse mortgage)란 62세이상 은퇴 시니어들이 월 페이먼트를 위한 수입이 없기 때문에 소유한 주택의 홈에퀴티를 미리 융자 받아 사용하고 평생을 월 페이먼트의 부담 없이 살던지, 아니면 살던 중간에 집을 팔아서 그 동안 안낸 이자를 계산해서 정산하는 상품으로 연방주택청(FHA)이 보증하는 주택융자 상품입니다.

예를 들어 30만달러 정도의 돈을 주택융자를 받을 때 이 돈의 50%는 라인 오브 크레딧으로 받고 50%는 은행에 적립하여 매월 나눠 받아도 되고 또는 전액을 캐쉬아웃하여 본인의 계좌나 이자가 발생하는 금융상품에서 본인이 월 필요한 만큼 직접 사용할 수 있는, 자유로운 선택이 가능한 주택융자 상품입니다.  만약 65세인 경우 에퀴티의 약 절반까지 빌릴 수 있으며 85세라면 70% 이상도 가능하다.

62세 이상으로서 현재 거주주택이며 집에 일정 부분 에퀴티가 있으면 신청이 가능합니다. 만만치 않은 수수료 감안해야 합니다. 만약 40만달러짜리 주택에서 5만달러를 라인 오브 크레딧으로 빌릴 경우 2년 후 물어야 할 이자와 보험료는 1만6,000달러가 넘는다.

■홈 에퀴티 융자와 다른 점
•집 에퀴티 융자는 집에 쌓인 에퀴티의 7080%를 융자하는 것이다. 일시불로 융자를 받은 다음 최고 10년까지 분할 상환하며 매달 이자까지 갚아나가는 융자이다. 이자율이 처음 주택매입 융자보다 높으며 상환능력을 알아보기 위한 소득상황 보고가 있어야 한다.
•리버스 모기지는 융자금액을 일시불 혹은 몇 년간 매달 얼마씩을 은행으로부터 받지만 융자자가 사망하거나 이사를 가거나 집을 팔 때까지 융자상환을 하지 않는다.
•대신 집이 팔리면 그동안 받았던 원금에 이자(요즘은 7% 가량), 융자비용까지를 합산해서 제한 다음 남은 금액만 융자자나 혹은 융자자 상속인에게 반환된다.

■리버스 모기지의 장점
매달 페이먼트 걱정 없이 일정액을 은행으로부터 받을 수 있다. 마치 황금알을 낳는 거위를 키우고 있는 것과 같다. 62세 이상이고 집이 완전히 페이오프됐거나 모기지 융자 잔금이 얼마남지 않았으면 소득에 상관없이 누구나 가능하다. 평생 모은 재산이라고는 집밖에 없으니 늙어서 자손들에게 경제적으로 신세지지 않고 독립적으로 살면서 '황혼의 골든 에이지'를 누리고 싶다면 고려해 볼 수 있다. 여행경비나 의료비용으로 쓰고 싶다면 한꺼번에 목돈으로 받을 수도 있다.

■리버스 모기지의 단점
•페이먼트를 매달 하지 않기 때문에 이자분에 대한 세금혜택을 받을 수 없다. 일반 모기지 융자나 홈에퀴티 융자는 이자분에 관해서 소득공제가 가능하다.
•사망 후 혹은 집을 팔게 되면 그동안 써왔던 원금과 이자, 융자비용이 집값에서 제해지기 때문에 후손에게 돌아갈 몫이 그리 많지 않다.
때문에 경제적 능력이 있는 상속자들은 매달 생활비를 지원하고 사후에 집을 가져가는 경우도 있다.

■리버스 모기지 융자시 주의사항
•미전국 주택융자협회(Fannie Mae)와 연방주택 및 도시개발국에서 보험을 들어주는 리버스 모기지를 얻어야 한다. 그렇지 않으면 렌더가 융자금 회수를 위해 집을 팔아버린 후 쫓겨 나와 노숙자가 되는 수도 있다. 실제로 이런 사례가 벌어져 리버스 모기지에 대한 인식이 나빠지자 연방기관들이 보험을 들어주면서 노인 융자자를 보호하고 있다.
•또 에퀴티 셰어링이나 어프리시에이션 셰어링으로 불리는 조항에 조심해야 한다. 이는 집값이 올라간 부분을 리버스 모기지 렌더와 융자자가 나누는 조항으로 심하면 집값 상승분의 50%까지를 은행측에 납부해야 하는 사례가 있다. 예를 들면 30년 전에 5만달러에 매입한 주택이 현재 80만달러가 됐다면 75만달러의 절반을 렌더측에 주고 이와는 별도로 그동안 빌려쓴 원금에 이자, 융자비용도 납부해야 하니 융자자로서는 손해가 많다. 일부 노인 중에는 이런 숨은 조항을 면밀히 분석하지 않고 융자서류에 서명했다가 후에 자손들이 법정 소송이나 중재자 재판에까지 가는 수가 있다.
•실례로 레이시 에크하르트는 1998 4, 당시 69세의 나이로 의료비 충당을 위해 리버스 모기지를 신청했다가 2000 12월에 사망했다. 후손들은 2001년 봄에 에크하르트의 집을 매각한 후 렌더로부터 765000여달러를 상환하라는 통지를 받았다. 모친인 에크하르트가 생전에 리버스 모기지를 얻어 사용한 금액은 선금 4만여달러에 2 8개월 동안 매달 1,816달러씩을 받았을 뿐이다. 어림잡아도 3년 미만에 10만여달러를 빌려쓴 것뿐인데 벌금까지 80만달러를 납부해야 할 실정이다. 이유는 에크하르트가 서명한 집값 상승분 분할 조항 때문이다. 이 사건은 렌더가 노인 융자자에 대한 올바른 가이드 라인을 제시하지 못했다는 불평과 함께 현재 중재재판에 회부되어 있다