미국재산관리 Q&A (게시판)

모기지와 세금보고의 관계 (Tax Return) - 세부사항(택스코치)

Author
admin
Date
2019-12-18 14:11
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소득공제의 크기


출처(미주중앙): http://ask.koreadaily.com/ask/ask_read.asp?qca_code=economy.tax&cot_userid=&page=&qna_idx=63945&status=&branch=&searchOpt=&searchTxt=

[질문]
안녕하세요, 현재 월급에서 30%정도가 세금으로 나가고 있는데요, 만약 집을 구입하게 될 경우 은행에 페이먼트를 하기때문에 세금혜택을 받는거죠? 그렇게 되면 현재 30%정도의 세금이 좀 더 줄어들게 되어 한달에 넷으로 받는 월급이 좀더 많아지는 건가요?  답변 부탁드립니다^^

[답변]

(1) 김흥태(공인회계사)
•집을 산다고 해서 세금이 줄어들지 여부는 계산해 봐야 합니다. 납세자는 itemized deduction 또는 standard deduction 중에서 하나를 선택하여야 합니다. 집을 사면 일반적으로 1년간 지불한 재산세와 모기지이자(원금이 아님)에 대하여 itemized deduction을 통하여 소득공제를 받을 수 있습니다. 하지만 이 경우 $13,000정도의 standard deduction을 포기하여야 합니다. 만일 그동안 세금보고에서 누구나 받을 수 있는 $13,000정도의 standard deduction을 받아왔다면, 1년간 지불한 재산세와 모기지이자의 합계가 $13,000을 넘는 부분만 추가로 소득공제를 받는 것입니다. 만일 그동안 세금보고에서 itemized deduction을 사용했다면 1년간 지불한 재산세와 모기지이자의 합계 전체를 추가로 소득공제를 받는 것입니다.

(2) 박동익 (공인세무사)
•답변을 드리기 전에 지금까지 개인세금보고를 하면서(1040) 1040의 40번 항목의 Deduction을 무엇으로 하셨는지 알 수 있다면 더욱 자세한 답을 드릴 수 있습니다만 질문 내용에는 그 내용이 없음으로 지금까지의 Deduction을 Standard로 하셨다는 전제로 설명드립니다.
•결론 부터 말씀드리면 Deduction 을 Standard로 하셨다면 집을 사셨을때 많은 세금의 절세 효과를 보는 것이 현실입니다. 즉 일반적으로 집을 구입 했을 때 집의 Payment 와 재산세가 Standard공제 보다 많기 때문이며,집을 구입함으로 Standard공제를 안하고 Itemized 의 공제를 선택하므로 다른 항목의 공제도 더불어 할 수있어
(예, state에 낸 세금, 교회헌금 등등등 여러가지 있음) 많은 절세가 됩니다(이는 일반적인 예 입니다)
•공제 되는 Payment 부분: 아자부분만 공제 되나 집을 처음 구입 했을때 몇년간은 Payment의 대부분이 이자에 해당되며 은행에서 매년 년 납부한 이자부분을 계산하여1098(Mortgage Interest Statement)를 보내 줍니다. 금여를 받으면서, 집을 구입하신 후 회사에 W-4를 정정 하여 제출 하십시요 그러면 회사에서 원천징수시 반영하여 드릴 것입니디,
•참고로 Standard공제 금액을 말씀드립니다(2013년 신고 경우)
* Single: $ 6,100
* 부부 함께 신고: $12,200
* 세대주:$8,950
참고 하십시요

[정보] 모기지와 세금 보고 (Tax Return)의 관계

출처(택스코치):
https://james717lee.wordpress.com/2018/04/06/%EC%A0%95%EB%B3%B4-%EB%AA%A8%EA%B8%B0%EC%A7%80%EC%99%80-%EC%84%B8%EA%B8%88-%EB%B3%B4%EA%B3%A0-tax-return%EC%9D%98-%EA%B4%80%EA%B3%84/

이번에는 집주인(Homeowner)이 가질 수 있는 혜택들에 대해 살펴보겠습니다.


•일단 집을 소유하게 되면 IRS 즉 미국세청에서 세제 혜택을 주는 부분이 있습니다. 그 중에 첫째가 모기지 이자에 대한 공제입니다. 일반적으로, 모기지 이자에는 집을 담보로 한 대출에 대한 이자입니다. 여기서 담보 대출에는 처음에 집 살때 받는 대출 이외에도 a second mortgage, a line of credit, or a home equity loan가 포함됩니다.

•그럼 어떠한 경우에 모기지 이자에 대해서 공제를 받을 수 있을까요? 2가지 조건을 동시에 만족해야 합니다.
(1) 첫째 모기지 이자를 공제 받으려면 1040 세금 보고 시 Itemized deduction을 선택해야 합니다. 일반적으로 세금 보고 시 표준공제(standard deduction)와 항목공제(itemized deduction) 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다. Standard deduction의 공제 금액이 itemized deduction의 공제 금액보다 많으면 의미 없어집니다.
(2) 두번째는 그 모기지가 qualified home에 대한 secured debt이어야 합니다. Secured debt이란 본인이 소유권을 가진 집을 담보로 대출받은 것이고 본인이 채무불이행 등의 상태일때 빌려준 자(보통 은행)가 그 집을 가져가서 팔든 어쩌든 자신의 이해관계를 보호할 수 있으면 됩니다.
--Qualified home이란 담보가 된 집이 main home이나 second home이라는 겁니다.  여기서 home이란 하우스, 콘도, 모바일홈, 하우스 트레일러, 보트 등 자고(sleeping) 요리하고(cooking) 싸는(toilet facilities) 공간이 확보되면 됩니다.
--첫번째집, 두번째집이 아닌 집에 대한 모기지 이자는 상황에 따라 공제될수도 안될 수도 있습니다.
비지니스나 투자 등에 사용된 경우에는 공제 가능할 수도 있고 개인적으로 사용된 것은 공제될 수 없습니다.
--Main home이란 어느 한 시점에 1개만 존재하고 본인이 주로 거주하며 생활하는 집을 말합니다. 여러 채의 집이 있다면 이건 누가봐도 거의 명확하게 정할 수 있겠죠.
--Second home은 두번째 구입한 집이 아니라 본인이 second home으로 취급하고 싶은 집을 하나 찍어서 정하면 됩니다.
이렇게 찍은 second home이 렌트주는 집이냐 아니냐에 따라 달라집니다. 만일 second home이 1년 동안 한번도 렌트를 준 적이 없는 집이라면 qualified home이 됩니다. 만일 second home을 1년 중 조금이라도 렌트를 주었다면 본인의 개인적 용도로도 사용해야 qualified home이 됩니다. 그 기준은 14일 혹은 렌트준 날수의 10% 이상의 날동안 그 집을 개인적으로 사용했어야 합니다. (이 기준은 임대부동산 세금보고 편에서 rental property냐 home이냐 가르는 기준으로 나왔었죠?)
--만일 집주인이 집을 렌트로 놓는 경우에도 집에 대한 재산세와 모기지 이자를 공제 받을 수 있습니다.
이 경우에는 위에서 말한 항목공제가 아니라 Schedule E를 통해서 입력합니다.

•자 그럼 모기지 이자를 공제 받을 자격이 되었다고 합시다. 모기지 이자를 100% 공제(fully deductable) 받는 경우는
다음의 3가지 조건 중 1개 이상을 만족하는 경우입니다.
첫번째 1987년 10월 13일 이전 모기지 (그랜파더드 debt이라고 불립니다.)
두번째 1987년 10월 13일 이후 모기지로 할아버지 빚까지 합해서 100만불 이하 (부부별도는 50만불)
세번째 1987년 10월 13일 이후 home equity debt인데 어쩌고 저쩌고… (별로 해당 안 될 듯)
--100% 공제되는 모기지 이자 조건에 해당하지 않는 경우는 일부만 공제됩니다. 방법은 Publication에 나와 있습니다.
이 부분은 나중에 비~~싼집 크게 모기지 받아 사면 추가. ^^

•집주인의 재산세(property tax) 역시 공제 가능합니다. 이 경우도 itemized deduction을 선택할 경우에만 해당합니다.
모기지 이자와 마찬가지로 home으로 사용되는 집의 property tax가 해당됩니다. (Rental property로 사용되는 집의 property tax는 Schedule E를 통해 공제 됩니다.)
--여기서 예를 들어 봅시다. 모기지로 집을 샀습니다. 1년에 모기지 이자로 1만불 내고 재산세 8천불 냈습니다.
부부공동보고(MFJ) 시 표준공제는 12,700불이고 항목공제 선택시 모기지 이자와 재산세만 해도 18,000불이므로
항목공제를 선택하면 더 유리하게 공제받습니다. (물론 항목공제에는 이 외에도 흔히 받을 수 있는 기부금 공제도 포함됩니다.)
--간단하게 정리하면 보통 집을 사면서 모기지 받으면 모기지가 100만불 이하인 경우 모기지 이자를 100% 공제 받을 수 있습니다. 물론 DT의 The Tax Cuts and Jobs Act에서 100만불이 75만불로 줄어들 예정이고 표준공제는 12,700불에서 24,000불로 상향 예정이라 항목공제 선택으로 모기지 이자, 재산세 혜택을 받으려면 비싼 집이어야할테고 캘리포니아 어디어디쯤 되어 100만불은 넘는 집이 되어야 하지 않을까 싶군요.
--또 정리하면 만일 집주인이 집을 렌트로 놓는 경우에도 집에 대한 재산세와 모기지 이자를 공제 받을 수 있습니다.
이 경우에는 위에서 말한 항목공제가 아니라 Schedule E를 통해서 입력합니다.