미국재산관리 Q&A (게시판)

최소의 비용으로 자녀에게 집 물려주기

Author
admin
Date
2019-12-04 12:11
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출처: https://www.jjdreamhome.com/2015/01/12/%EC%B5%9C%EC%86%8C%EC%9D%98-%EB%B9%84%EC%9A%A9%EC%9C%BC%EB%A1%9C-%EC%9E%90%EB%85%80%EC%97%90%EA%B2%8C-%EC%A7%91-%EB%AC%BC%EB%A0%A4%EC%A3%BC%EA%B8%B0/

“새해 복 많이 받으시고 가정과 하시는 사업에도 만복이 깃드시기를 기원합니다”

새해 첫 칼럼은 평소에 많은 문의를 받았던 최소의 비용으로 자녀에게 아님 배우자에게 어떻게 집을 물려줄수 있을지에 대한 칼럼으로 International Title/ International Law Group의 Sarah Park 변호사께서 직접 작성해 주셨습니다. 저희 고객분들에게 큰 도움이 되시길 바랍니다.

대부분의 사람들에게 집은 가장 큰 재산인 경우가 많습니다. 미국에서는 유언장을 만들어 놓건 놓지 않건 Probate 절차를 거치게 됩니다. 유언장이 준비되어 있지 않은 경우 더 길고 복잡한 probate 절차를 통해 시간도 오래 걸리고 변호사 비용도 많이 들게 됩니다. 집의 경우는 이런 법원 절차를 통하지 않고도 자식 혹은 다른 사람에게 증여할 수 있는 방법이 있습니다.

미국에서 집문서를 Deed 라고 하며 어떤 종류의 Deed 를 만들어 놓느냐에 따라서 자신 혹은 자신의 배우자가 갑작스럽게 사망하는 경우에 별도의 법원 절차 없이 자동적으로 상속이 가능합니다.

미국법에서 Deed 는 크게 세가지로 나누어 집니다.

첫째는 Tenant by entirety 라고 하며 부부공동소유 Deed 입니다.
부부가 공동으로 집을 소유하고 있음을 의미하고 또 한쪽 배우자가 사망하는 경우 자동적으로 다른 배우자에게 상속됩니다. 이것을 Right of Survivorship 이라고 부릅니다. 부부가 집을 공동소유하는 경우, 부부 중 한 사람의 이름으로만 된 judgment나 Lien은 집에 attach가 되어도 효력이 없습니다. 부부 두 사람의 이름으로 된 judgment 혹은 lien 만 효력을 발휘합니다.

두번째는 Joint Tenant 형태의 Deed 입니다.
부부가 아닌 두 사람 혹은 여러 사람이 Right of survivorship 을 가지고 집을 공동으로 소유하는 것으로 예를 들어 A, B, C가 한 집의 Joint Tenant 형태로 소유하는 경우를 생각해 봅시다. A가 가장 먼저 사망하는 경우, B 와 C가 다시 Joint Tenant로 집의 공동 주인이 됩니다. 여기에서 A의 상속자들은 이 집에 대한 권리가 없습니다. 몇 년이 흘러 B가 사망하는 경우, C 만이 이 집의 소유자가 됩니다. 여기에서도 마찬가지로 B의 상속자들은 이 집에 대한 권리가 없습니다. 따라서 이런 형태의 Deed는 부모님 두 분중 한 분만 남게 된경우, 자녀 이름을 Deed에 넣어서 혹시 갑작스럽게 사망하더라도 집을 증여해주고 싶은 자녀에게 법원 절차 없이 자동적으로 상속되도록 할 수 있습니다. 자녀의 이름을 넣은 방법은 Deed of Gift 를 통해서 가능하며 이러한 절차에 소요되는 변호사 비용과 Recording비용은 Probate 비용에 비해 매우 저렴합니다.

세번째는 Tenant in common 의 형태로 Joint Tenant 와 달리 집에 대한 지분을 30:70 혹은 20:80 혹은 50:50 와 같이 원하는 형태로 나눌 수 있습니다.
예를 들어 A 와 B가 집을 10:90 으로 소유권을 가지고 있는 경우을 생각해 봅시다. A가 먼저 사망하는 경우, A 의 10% 지분은 A의 상속자에게로 넘어가게 됩니다. 유언장이 있으면 유언장대로, 유언장이 없는 경우는 각 주의 법대로 상속자에게 상속되게 됩니다. 따라서 집은 다시 A의 상속자가 10% 그리고 B가 90% 소유하게 되는 형태가 됩니다.

Deed of Gift /Quitclaim Deed 에 대해서 더 자세히 알고 싶으시면 아래 연락처로 연락주시면 됩니다. Jennifer Jeon선생님 고객에 대해서 Free 로 컨설팅 제공해 드립니다 

Sarah Park, Esq.
International Title & Escrow, Inc. / Int’l Law Group, PLLC
8100 Boone Blvd. Suite 260
Vienna, VA 22182
Tel. 703-821-1212 / 1117
Email. sarah@internationaltitleinc.com